La valeur d’un bien immobilier n’est jamais réellement fixée. En quelques mois, cette valeur peut changer suite à des événements extérieurs ou tout simplement un changement des besoins des acheteurs qui seront plus ou moins intéressés par ce type de logement. C’est pourquoi une estimation immobilière ne permet de déterminer le prix d’un bien qu’au moment présent.
Heureusement, il existe des méthodes simples pour estimer une maison. Notamment la méthode d’estimation par comparaison, une méthode très pratique pour se faire une idée de la valeur de son bien. Dans cet article, nous vous dévoilons toute la méthode d’estimation de maison par comparaison.
Quel est le principe de la méthode d’estimation par comparaison ?
La méthode d’estimation par comparaison est la méthode la plus utilisée pour estimer la valeur d’un bien. Elle est particulièrement utilisée par les particuliers, mais aussi par les professionnels. Le principe de cette méthode est de prendre en compte les transactions immobilières qui ont été réalisées en amont pour un bien similaire. Il suffit ensuite d’observer les montants de ces transactions et de comparer les caractéristiques du logement à celui que l’on souhaite vendre afin de se faire une idée.
Le calcul d’une estimation immobilière par la méthode de comparaison se fait généralement sur la base de la surface du bien qu’il faut estimer. Pour cela, deux types de mesure peuvent être pris en compte, la surface brute et la surface pondérée.
La surface brute représente la surface du logement dite habitable. Le calcul de la surface s’effectue selon la loi Carrez c’est-à-dire que les surfaces occupées par la cage d’escalier, les murs ou encore les cloisons ne seront pas prises en compte.
De son côté, la surface pondérée attribue quant à elle un coefficient réducteur aux annexes qui ne sont pas prises en compte pour la surface habitable. Plus l’affinement entre la surface pondérée et la surface habitable sera précis, plus la valeur finale du logement le sera également. Il est en effet incorrect d’attribuer la même valeur à la surface occupée par un placard qu’à une surface habitable.
Les caractéristiques à prendre en compte avec la méthode de comparaison
À première vue, l’estimation par comparaison peut paraître vraiment simple et accessible à tous, voire même relever du bon sens. Cependant, de nombreux critères sont à prendre en compte, car ceux-ci peuvent grandement influer sur la valeur finale de la maison.
Tout d’abord, il faut prendre en compte la localisation. La position géographique est en effet déterminante et peut grandement faire varier le prix d’une ville à l’autre, mais également d’un quartier à l’autre. Le type de bien est également déterminant, un appartement d’une surface habitable équivalente à une maison n’aura pas la même valeur.
Dans un second temps, il faut prendre en compte les paramètres extérieurs au logement comme la vue et l’orientation de celui-ci. Un appartement de 50 m² dans un même immeuble n’a pas forcément la même valeur. L’un peut être orienté au nord avec vue sur le parking tandis que l’autre sera face à la mer avec une orientation plein ouest pour profiter du soleil.
D’autres critères interviennent dans la méthode d’estimation par comparaison comme l’année et les matériaux de construction, mais aussi les équipements qui sont rattachés au bien. Le nombre de pièces est également à prendre en compte, tout comme l’état général et les annexes s’il y en a. Tous ces éléments complexifient fortement la méthode, mais lui permettent d’offrir une estimation bien plus fiable.
Les avantages d’une estimation de maison par comparaison
La méthode d’estimation par comparaison est toujours définie comme la méthode la plus fiable et la plus pertinente pour déterminer la valeur d’un bien immobilier résidentiel. Il est possible de retrouver les données des dernières transactions sur les sites des notaires et des agences immobilières qui mettent régulièrement à jour ces données. Les données sont donc fiables, car elles permettent de définir une valeur au moment où l’on effectue la comparaison.
Pour que votre estimation soit fiable, vous devez donc disposer d’une base de données avec les vrais prix de vente. Mais vous devez également disposer d’assez de transactions dans votre secteur afin de déterminer un prix au m² moyen. Enfin, il vous faut disposer de logements semblables au vôtre dans cette base de données afin de pouvoir comparer des biens proches.
Les inconvénients de la méthode d’estimation par comparaison
Cette méthode possède toutefois ses limites, en effet, si vous ne disposez pas d’exemple de transactions récentes autour de vous, celle-ci ne peut pas être fiable. Les maisons de campagne rencontreront donc des difficultés à être estimées via cette méthode de comparaison.
De plus, il faut bien se rendre sur les bases de données des notaires afin d’avoir le vrai montant des transactions. Les annonces en ligne ne témoignent absolument pas de la réalité du marché, car les prix sont souvent renégociés et donc vus à la baisse. Votre valeur estimée pourrait dans le cas contraire être surévaluée.
Vous l’aurez compris, la méthode d’estimation par comparaison est une méthode redoutable si l’on dispose de toutes les données et des compétences requises pour la réaliser.
Il convient donc de bien se renseigner et de faire appel à un professionnel qualifié avant de tenter d’estimer son bien. Toutefois, il existe des outils en ligne qui permettent d’estimer le prix de votre maison simplement entièrement en ligne avec une réponse en quelques minutes. Vous n’aurez qu’à saisir l’adresse de votre bien et répondre à quelques questions pour obtenir votre estimation.