Parfois, l’estimation d’une maison peut se révéler plus complexe que prévu. Le manque de logements à comparer aux alentours ou de mauvaises données comparatives peuvent conduire à l’utilisation d’autres méthodes d’estimation. L’estimation de maison par la méthode sol et construction permet d’apprécier de manière séparée les deux parties d’une maison. C’est ainsi que le terrain et le bâti sont séparés. L’occasion pour Paradissimmo de vous faire découvrir en quoi consiste cette méthode, son fonctionnement et pourquoi elle peut être une bonne alternative à la méthode par capitalisation du revenu ou à celle par comparaison.
Qu’est-ce que la méthode sol et construction ?
La méthode sol et construction sépare, comme son nom l’indique, les sols des constructions. Il faudra donc appréhender les deux ensembles séparément pour l’estimation. Pour l’estimation, la méthode sol et construction peut être employée en suivant deux méthodes d’estimation différentes. On retrouvera donc la méthode par comparaison, mais également celle de construction ou de reconstruction qui consiste d’estimer le coût de construction du bâti.
La méthode par comparaison
La solution comparative pour la méthode sol et construction doit s’effectuer en plusieurs étapes. Tout d’abord, il faut estimer la valeur du terrain en comparant le terrain nu et libre. Pour cela, il faut disposer d’un historique des précédentes transactions réalisées dans la région afin de pouvoir comparer les montants des transactions réalisées pour les terrains situés aux alentours. Il faut ensuite déterminer un abattement dû à l’occupation corrigé des différents aménagements. Enfin, on obtient par la différence la valeur du terrain lorsque celui-ci est encombré par les constructions existantes.
Lorsque l’on utilise une analyse de comparaison pour la méthode sol et construction, il est nécessaire de s’appuyer sur certaines unités de mesure. On s’appuie ainsi sur les mêmes indications que lorsque l’on utilise la méthode comparative classique qui est beaucoup plus globale.
Il convient donc de prendre en compte la surface habitable, mais aussi la surface pondérée par la maison. Il est également important de prendre en compte la surface qui a été développée en dehors des œuvres pondérées. Cette pondération est effectuée et calculée en fonction du niveau d’utilité de la surface.
Méthode Sol et Construction : comment procéder ?
Tout d’abord, il faut effectuer une recherche sur la valeur du terrain de la maison. Celui-ci doit être supposé nu, mais aussi libre et sa valeur doit donc être calculée selon la méthode adaptée à ces critères. Il faut ensuite déterminer un abattement à appliquer pour l’occupation de celui-ci.
La différence de la valeur initiale du terrain et de son abattement nous permet d’obtenir la valeur du terrain encombré. On peut ensuite obtenir la valeur de la construction en faisant la différence de la valeur totale et de la valeur du terrain encombré.
Ensuite, on calcule la quantité d’unités de mesure que chaque bâtiment possède. Il ne reste plus qu’à diviser la valeur de la construction par le nombre d’unités de mesure afin d’obtenir une valeur à l’unité.
En étudiant chaque critère de comparaison via cette méthode, on obtient une liste de valeurs qui permettent de servir de référentiel. Il sera alors possible de s’appuyer sur celui-ci afin de déterminer la valeur finale de la maison à estimer.
La méthode par le coût de remplacement ou de reconstitution
Pour ce qui est de l’estimation par coût de remplacement, le principe est de chercher le coût de construction de ce même bâtiment sur le terrain libre. Il faut donc prendre en compte les équipements disponibles sur le terrain, les coûts de construction du bâtiment, les frais fiscaux, les frais financiers, et les rémunérations des différents acteurs du bâtiment qui doivent intervenir.
Chercher le chiffre exact de ces travaux serait un travail fastidieux qui se révélerait inutile. En effet, les abattements qui vont être appliqués ne sont qu’une négation issue d’un calcul de mathématique. De plus, certains bâtiments ne peuvent être estimés, car les méthodes de construction ne sont plus les mêmes et qu’elles ne se font plus à moins de se rendre auprès d’une entreprise spécialisée, mais les coûts seraient alors faussés.
L’expert doit donc raisonner autrement pour réaliser son estimation. Sur le même principe que la comparaison, il va consulter des références de coût réalisé sur des opérations semblables. Il pourra ainsi passer par une unité de mesure et transformer ses valeurs en coût au m 2 habitable.
Le calcul de cette méthode se résume à une relation très simple qui dit que la valeur est égale au prix du terrain auquel on ajoute le prix de la construction neuve moins les dépréciations. Nous n’allons pas entrer dans les détails du calcul ici, mais nous vous conseillons de toute manière de faire appel à un professionnel afin d’évaluer correctement votre maison en utilisant la méthode sol et construction.
Faire appel à des professionnels
Notre simulateur en ligne permet d’avoir une idée sur votre estimation immobilière. Cependant, pour réaliser une estimation fiable de votre maison selon cette méthode de calcul, nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à des professionnels qui seront capables d’appréhender les différentes particularités de votre maison afin de pouvoir vous présenter une solution la plus fiable possible.