Lors d’un achat d’appartement qui a pour but d’être un investissement locatif, l’estimation du loyer est un paramètre crucial dont il faut penser avant même de signer chez le notaire. De manière générale, la fixation du loyer d’un appartement est libre et le propriétaire pourra choisir lui-même le loyer qu’il voudra. Cependant, différentes contraintes sont à prendre en compte pour estimer le loyer d’un appartement d’un point de vue moral, mais aussi dans un contexte légal selon l’emplacement du bien immobilier, mais aussi s’il est meublé ou non.
Fixer le loyer d’une zone tendue
Certains endroits de France ne bénéficient pas des mêmes facilités d’accès au logement que les autres. C’est pourquoi la loi Alur a été mise en place afin d’encadrer davantage des loyers dans les zones dites tendues.
Dans ces zones, le propriétaire du bien peut encore fixer librement le loyer de ce dernier lorsqu’il s’agit d’une première mise sur le marché. Une fois le premier locataire parti, le propriétaire sera encadré pour la relocation et devra respecter certaines règles comme ne pas augmenter son loyer sans justificatif. Ces contraintes ne sont pas à respecter si le propriétaire a récemment effectué des travaux d’amélioration ou si le précédent loyer s’est révélé être sous-évalué.
Estimation du loyer d’un appartement à Paris
Certaines exceptions se font ressentir dans les villes de Paris et de Lille depuis 2015, 2017 pour Lille. En effet, l’estimation du loyer d’un appartement dans ces endroits se fera en multipliant le nombre de m² en surface habitable par le montant qui est de référence majorée.
Cette nouvelle règle ne s’applique pas pour tous les contrats signés avant 2015 et 2017, selon la ville.
La différence entre louer meublé ou louer vide
Selon les profils qui vous intéressent et vos possibilités, les locations peuvent se réaliser meublé ou vide. C’est un élément essentiel à prendre en compte dans l’estimation du loyer d’un appartement.
Louer meublé
Les appartements loués meublés sont souvent perçus comme une version plus haut de gamme qu’un appartement loué vide, et cela se ressent sur l’estimation du loyer au moment de faire les comptes. Vous n’aurez pas besoin de vous ruiner en investissant dans les meubles à installer dans votre logement à louer, il suffit du nécessaire tout en ayant l’air confortable et bien choisi.
Vous pourrez décider de tourner la décoration vers les étudiants, qui sont les plus aptes à choisir les appartements meublés.
Le principal avantage de louer un appartement meublé est donc le prix mensuel qui sera bien plus élevé qu’un appartement loué vide, cependant les locataires ne sont pas destinés à vivre dans votre logement plus d’un an en moyenne. Il faudra donc bien prévoir les vacances locatives entre deux locataires pour ne pas vous retrouver embêter.
C’est une stratégie qui demande un peu plus d’implication de votre part, car il faudra penser à bien mettre en place une comptabilité réaliste qui compensera les mois de trous.
Louer vide
Les familles nombreuses, ou non, les jeunes couples sortant de leurs écoles ou les personnes retraitées ont tendance à privilégier les appartements loués vides afin de se sentir davantage chez eux. L’appartement sera donc, sur papier, sans valeur ajoutée et le loyer sera donc plus faible que si vous décidez de louer meublé.
En louant un appartement vide, vous vous attendez à avoir des locataires qui souhaitent s’installer sur la durée et qui vont vous assurer une certaine sécurité. Vous aurez donc la chance d’avoir des revenus locatifs stables qui ne varient pas suite à des changements fréquents d’habitant.
L’importance du rendement attendu
L’estimation du loyer d’un appartement va donc définir directement la gestion de votre bien tout en sachant si vous allez être rentable ou non. De nombreux propriétaires se lancent dans l’aventure de la location et n’ont pas un rendement positif avant plusieurs années, car le loyer par rapport aux différentes factures est bien insuffisant.
C’est pour cela, qu’il est important de penser au rendement attendu au moment d’estimer le loyer d’un appartement. Commencez par calculer le montant du loyer idéal, celui qui vous permettra de couvrir tous les frais du bien immobilier, des factures, de la copropriété, et qui vous permettra également de réaliser un bénéfice à la fin du mois.
Un loyer élevé vous assure un rendement intéressant, mais un loyer un peu plus faible multipliera le nombre de candidatures et vous laissera le choix entre différents locataires pour ne pas être coincé avec un profil qui ne vous inspire pas confiance. Un loyer réduit permet aussi de faciliter la rotation de locataires quand celui qui est en place décide du jour au lendemain de quitter votre appartement avec une nouvelle offre d’emploi qui réduit son temps de départ à un mois seulement.
Une erreur assez courante est d’oublier de prendre en compte les impôts et certaines charges dont les charges liées à la gestion des poubelles, par exemple.
Faire appel à un professionnel pour estimer le loyer d’un appartement
Pour une estimation de loyer d’un appartement efficace, réaliste et rentable, nous vous recommandons de vous tourner vers des experts de l’immobilier qui vous feront part de leur savoir-faire et de leur expérience.