Suite à une estimation d’appartement, sachez que ce montant peut être impacté si le locataire est encore en place. La vente d’un appartement loué est une solution à la fois contraignante et attractive. D’un côté, le vendeur aura plus de difficulté à convaincre les acheteurs de la bonne affaire, car ils ne pourront pas profiter de l’appartement tout de suite. Cependant, ce côté peut également attirer d’autres investisseurs qui souhaitent faire de l’immobilier locatif et qui sont intéressés par l’autofinancement de leur achat via les loyers perçus.
Qu’est-ce qu’une décote ?
Une décote est une dévaluation du prix du bien. Dans le cas d’un appartement loué, la décote vient du fait que l’appartement est occupé et que le logement n’est donc pas disponible avant le départ du locataire. Celle-ci est calculée en fonction de plusieurs critères, notamment la durée du bail.
La décote selon la durée du bail
La décote sur la durée du bail permet à l’acheteur de bénéficier d’un tarif plus avantageux sur un logement occupé. Cette décote est variable en fonction de plusieurs critères comme la durée du bail restant au locataire en fonction de sa date de signature. En effet, plus un logement sera occupé longtemps, plus la décote sera importante.
Les loyers perçus jouent également un rôle important dans ce calcul puisqu’ils peuvent entraîner la décote à la hausse en fonction des montants. Vient ensuite la surface du bien qui est actuellement loué, mais aussi l’âge des locataires.
Dans le cas d’une location nue, la décote se situera dans une fourchette allant de 10 à 15 % et sera calculée en fonction de la durée restante du bail. La durée maximale d’un bail de location vide étant de 3 ans, un appartement loué en début de bail sera bien plus difficile à vendre si ce n’est pas pour un investissement locatif.
En revanche, dans le cas d’une location meublée, aucune décote ne sera réalisée, car la durée maximale du bail est de 9 mois. De plus, l’intégration du logement est facilitée après la vente grâce aux meubles.
La loi de logement de 1948
Pour évaluer le prix de vente d’un appartement loué, il est nécessaire de bien connaître les décotes. En effet, grâce à la loi de logement de 1948, il est possible d’obtenir une décote allant jusqu’à 50 % sur le prix d’un logement. Seulement, cette décote spectaculaire ne concerne que les bâtisses anciennes qui ont très peu de chances de trouver un acheteur.
Pour vendre son bien selon la loi logement de 1948, le propriétaire doit avant tout proposer un logement similaire à l’occupant, ou prouver au locataire qu’il est propriétaire de l’appartement depuis plus de 10 ans ou encore démontrer que le bien n’est plus à son goût. Il doit également informer le locataire que la durée de détention peut être réduite à 4 ans dans le cas d’une volonté de transformation en résidence principale.
Si aucune de ces conditions n’est satisfaite par le locataire, le propriétaire est alors en droit de récupérer l’appartement. Une fois le processus d’annulation terminé, une décote de 40 à 50 % de la valeur du logement sera appliquée.
Les critères pour évaluer le prix de vente d’un appartement loué
Comme pour tout logement, l’évaluation du prix de vente d’un appartement loué peut varier en fonction de plusieurs critères. On distingue deux catégories, les caractéristiques propres de l’appartement et les caractéristiques extérieures de l’environnement.
Les caractéristiques liées à l’appartement en lui-même
Pour les caractéristiques qui sont propres à l’appartement, on retrouve bien évidemment la surface de l’appartement qui va affecter la valeur de l’appartement de manière proportionnelle. On prêtera également à l’orientation et l’ensoleillement de celui-ci, car c’est un critère déterminant pour beaucoup d’acheteurs.
D’autres éléments vont venir modifier la valeur lorsque vous souhaitez évaluer le prix de vente d’un appartement loué comme l’état général du bien qui va déterminer si l’appartement demande des travaux de rénovation ou non.
Enfin, des caractéristiques plus factuelles seront prises en compte comme le nombre de pièces présentes dans l’appartement, mais aussi le nombre de chambres et le nombre de pièces d’eau. Les extensions apporteront également un plus à la valeur du bien comme la présence d’un balcon, d’une terrasse, mais aussi d’annexes comme un parking, un box ou encore une cave.
Le quartier et l’immeuble
Pour ce qui est de l’environnement extérieur, le prix va fortement varier en fonction de la ville et du quartier où est situé l’immeuble. C’est le facteur le plus déterminant du prix d’un bien avec la surface. La présence de commerces et d’écoles à proximité pourra apporter un vrai plus à l’estimation de l’appartement, tout comme la présence d’espaces verts et de lieux aménagés où il fait bon vivre.
Vous l’aurez compris, estimer le prix de vente d’un appartement loué n’est pas chose aisée, et il faut un certain nombre de compétences afin de pouvoir se placer sur le bon prix. Pour estimer le prix de vente d’un appartement loué de la meilleure des manières, nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à un professionnel de l’immobilier afin qu’il puisse réaliser une estimation de qualité qui se rapprochera beaucoup plus du juste prix que vos résultats. Son savoir-faire, son expérience sur le terrain et les outils dont il dispose lui donnent tous les avantages indéniables avec lesquels il est difficile de rivaliser.
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