La loi Malraux, l’un des plus anciens dispositifs de défiscalisation encore actif à l’heure actuelle, vous permet de profiter de 22 à 30 % de réduction d’impôt si vous rénovez un bien ancien afin de le louer. Vers quelles villes se tourner en priorité pour rentabiliser son investissement ? Voici dix localités qui doivent retenir votre attention !
1) Bordeaux
Préfecture de la Gironde, Bordeaux est réputée pour son vignoble et sa gastronomie, mais aussi par son patrimoine historique exceptionnel. Inscrite sur la Liste du Patrimoine Mondial par l’UNESCO, cette ville de près de 250 000 habitants brille par son unicité architecturale, piochant dans le classique et le néo-classique. Bordeaux, qui compte 147 hectares en zone classée avec 350 bâtiments classés ou inscrits aux Monuments Historiques, se distingue également par son centre portuaire au charme indéniable. En somme, Bordeaux constitue un choix évident pour investir dans l’ancien avec la loi Malraux !
Le prix au m2 à Bordeaux est en moyenne de 3 292 € pour un appartement et de 3 733 € pour une maison. Parmi les quartiers les plus en vue, mais aussi les plus chers, on retrouve les quartiers de Saint-Pierre, le Triangle, Quinconces, Victor Hugo ou encore Saint-Michel…
2) Avignon
Disposant encore de ses remparts, Avignon est l’une des cités médiévales les mieux conservées du territoire : Palais des Papes, musée du petit Palais, Pont d’Avignon, Place du Palais, Cathédrale des Doms, place Crillon… Inscrite au Patrimoine Mondial de l’UNESCO, l’ancienne Cité des Papes, aujourd’hui préfecture du Vaucluse, regorge de lieux incontournables pour les amoureux d’Histoire.
Paradoxalement, le prix de l’immobilier à Avignon demeure relativement raisonnable, surtout si on le compare aux prix pratiqués dans les communes situées aux alentours, comme Les Angles, Châteauneuf-de-Gadagne, Barbentane ou Rognonas. Encore faut-il dégoter le bien ancien idéal qui pourra faire l’objet d’une rénovation !
3) Besançon
Enveloppée par le Doubs, la préfecture de la région Franche-Comté est un petit bijou architectural qui jouit d’un patrimoine historique très dense, avec 188 édifices ou vestiges classés : entre les Halles, la Grande Rue, la Cité des Arts, le palais Granvelle et son musée du Temps, le Fort Griffon, la cathédrale et son horloge astronomique à 70 cadrans et, bien sûr, la surprenante Citadelle, Besançon est considérée comme l’une des villes plus attractives du territoire.
De 2 552 €/m2 pour un appartement et 2 303 €/m2 pour une maison en moyenne, le prix de l’immobilier à Besançon est en constante augmentation. À proximité de Besançon, les prix tendent aussi à grimper, notamment dans les communes de Pirey, de Montfaucon, de Chalezeule ou du Franois…
4) Versailles
Chef-lieu des Yvelines, Versailles est un nom qui résonne dans le monde entier comme le symbole de l’excellence à la française. Réputée pour le célèbre château de Versailles et son jardin, cette petite ville de 85 000 habitants dispose d’une architecture remarquable. Comme figés dans le temps, et plus exactement au XVIIIe siècle, les édifices et bâtiments appartenant à un secteur sauvegardé se trouvent pour la plupart dans les quartiers de Saint-Louis et de Notre-Dame.
Le prix de l’immobilier à Versailles est à la mesure de la grandeur de ce morceau d’histoire, même s’il demeure bien moins élevé qu’à Paris. Comptez tout de même en moyenne 7 172 € par m2 pour investir dans un appartement ou 7 252 € par m2 pour l’achat d’une maison.
5) Strasbourg
Carrefour économique de premier ordre, Strasbourg est une ville dans laquelle investir dans l’ancien avec la loi Malraux prend tout son sens. Dotée d’une identité architecturale très forte, la capitale européenne, titre qu’elle partage avec Bruxelles et Luxembourg, se distingue par sa cathédrale au style gothique à couper le souffle. Strasbourg, c’est aussi le charme indéniable de la Petite France et de la Grande Île, secteur classé au Patrimoine Mondial de l’UNESCO, où l’on retrouve le Palais Rohan, la Maison Kammerzell, le Neubau et l’église Saint-Thomas.
Poussé par la demande locative, le prix de l’immobilier à Strasbourg s’élève à 2 793 € par m2 pour un appartement et 2 701 € par m2 pour une maison. Outre le centre-ville, le secteur à privilégier pour investir en loi Malraux est le quartier Bourse – Esplanade – Krutenau.
6) Rouen
Préfecture de la Seine-Maritime et capitale de la Normandie, Rouen a hérité d’un patrimoine architectural prodigieux : ses maisons à colombages, ses églises Sainte-Jeanne-d’Arc et Saint-Maclou, sa cathédrale gothique, sa place du vieux marché, son Palais de Justice… La ville aux cent clochers, en référence aux nombreux édifices religieux qu’elle abrite, s’est naturellement imposée comme l’une des villes incontournables pour un investissement en loi Malraux.
Vous souhaitez investir ? Le prix au m2 à Rouen s’élève en moyenne à 2 787 € pour un appartement et 2 051 € pour une maison. Attention, les biens anciens, à plus forte raison les biens situés dans des secteurs classés, sont particulièrement convoités, ce qui a tendance à tirer les prix vers le haut.
7) Vannes
Entourée de remparts érigés au fil des siècles, Vannes est une ville au riche patrimoine culturel et architectural, preuve vivante de l’importance qu’elle occupait entre le Moyen Âge et le XVIIIe siècle : la place Henri IV est ses maisons à colombages, le port de plaisance, la place Saint-Pierre, les anciens lavoirs de la Garenne, la cathédrale Saint-Pierre… Un environnement particulièrement bien préservé qui constitue une belle opportunité d’acheter un bien dans un secteur sauvegardé afin de profiter d’une belle réduction d’impôt et concourir à la valorisation de l’héritage vannetais.
Les prix au m2 à Vannes se situent aux alentours de 3 011 € pour un appartement et 2 982 € pour une maison. Les biens les plus onéreux se situent plutôt dans le centre et le quartier Rive Gauche.
8) Tours
Ville de culture et d’histoire, Tours est classée comme Site Patrimoine Remarquable et elle est également concernée par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur. Parmi les édifices incontournables, citons notamment la cathédrale Saint-Gatien, la Basilique Saint Martin, la très animée place Plumereau, la rue nationale où se réunissent de nombreux commerces, le pont Wilson ou encore les vestiges du prieuré Saint-Cosme.
Envie d’investir grâce au dispositif Malraux ? Sachez que le prix de l’immobilier à Tours est de 3 188 € au m2 en moyenne pour un appartement et 3 734 € pour une maison. En plus du centre-ville, les quartiers les plus convoités sont ceux de la Cathédrale, la gare, le quartier de Strasbourg et Prébendes.
9) Aix-en-Provence
Ancienne capitale de la Provence, Aix-en-Provence fourmille littéralement de lieux et monuments historiques à découvrir : la cathédrale Saint-Sauveur, la tour de l’Horloge, le vieil Aix, le cours Mirabeau, la fontaine d’eau chaude constamment recouverte de végétation, la place du Palais… Une abondance qui en fait une destination privilégiée par les touristes en quête d’authenticité. Une localité également parfaitement adaptée à investissement en loi Malraux.
Le prix au m2 à Aix-en-Provence dépend fortement du type de bien concerné : comptez environ 5 081 € par m2 en moyenne pour acquérir un appartement et 4 277 € par m2 pour acheter une maison.
10) Montpellier
Préfecture du département de l’Hérault, Montpellier clôt notre sélection de villes où réaliser son investissement en loi Malraux. La surdouée, surnom qu’elle a hérité en raison de sa santé économique et démographique exceptionnelle, Montpellier est une ville qui offre un cadre de vie rare et très recherché. Tournée vers l’avenir, elle n’en demeure pas moins un lieu chargé d’histoire, en témoigne ses 106 édifices historiques !
Le prix de l’immobilier à Montpellier, en augmentation depuis 10 ans, est la preuve de l’attractivité de cette ville qui accueille 3 000 nouveaux habitants chaque année. Actuellement, le prix au m2 y est de 3 883 € pour un appartement ou 3 610 € pour une maison.
FAQ – La Loi Malraux
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
Instituée en 1962, puis révisée à plusieurs reprises, la loi Malraux permet à un propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôts en cas de rénovation réalisée dans un bien ancien situé dans un quartier référencé comme site patrimonial remarquable. De 22 à 30 %, la réduction d’impôts est immédiate et calculée sur le montant des travaux réalisés, même si le bien n’est pas encore mis en location.
A qui s’adresse le dispositif Malraux ?
Ce dispositif de défiscalisation, qui échappe au plafonnement des niches fiscales, s’adresse aux contribuables les plus fortement imposés. Pour en bénéficier, les travaux réalisés ne doivent pas dépasser 400 000 € sur 4 ans et être suivis par un architecte des bâtiments de France. Enfin, le bien doit être loué pendant une période de 9 ans au minimum, sans plafonnement imposé sur les loyers.
Quels sont les biens concernés par la loi Malraux ?
En raison de la typologie de logements très spécifiques visés par le dispositif, la loi Malraux ne concerne pas toutes les villes, encore moins tous les quartiers. Pour obtenir une réduction de 30 %, il faut rénover un bien situé dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé. Le même niveau de défiscalisation s’applique pour les biens situés dans les quartiers anciens dégradés et les quartiers conventionnés Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain. La rénovation d’un bien dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine approuvé permet d’obtenir une réduction d’impôt de 22 %. Même pour les programmes de restauration déclarés d’utilité publique !
