Appel de fonds chez le notaire, comprendre les étapes de déblocage des prêts

1,3 million, c’est le nombre de ménages français qui ont fait un prêt immobilier en 2019. Ce chiffre ne cesse de grimper jusqu’à présent. Pour beaucoup de Français, le prêt immobilier est une étape presque incontournable. Une étape qui implique beaucoup de détails et de précisions à connaître. Parmi les détails les plus importants, il y a l’appel de fonds chez le notaire. C’est l’étape qui permet de valider légalement le prêt. Cette étape comporte un bon nombre de détails à connaître. Découvrez alors, les natures des appels de fonds de notaire et ses processus de déblocage.

L’appel de fonds chez le notaire et ces formes

L’acquisition d’un bien immobilier par prêt nécessite une intervention indispensable du notaire. Il s’agit du déblocage des fonds auprès de la banque. C’est cette étape que l’on nomme « appel de fonds chez le notaire ». Comme il existe plusieurs types d’acquisitions de bien immobilier, l’appel de fonds peut ainsi prendre plusieurs natures.

Les différentes natures d’appel de fonds chez le notaire 

• L’achat d’un bien ancien :

Ici, l’appel de fonds de notaire se présente sous la nature d’un prêt immobilier pour acquérir un bien existant. C’est le type d’achat immobilier par prêt qui est le plus courant. Dans cette procédure d’achat, le rôle du notaire consiste à envoyer la demande de déblocage des fonds. Cela, après que la banque ait accordé le prêt, bien évidemment. Si l’acquéreur veut acheter le bien en liquide, il devra verser le montant sur le compte séquestre du notaire.

• L’appel de fonds de notaire pour des travaux de construction :

A contrario de l’acquisition d’un bien immobilier ancien, ici il est question de recourir à un prêt pour la construction. Dans cette optique, le fonds chez le notaire n’est pas obtenu immédiatement dans son intégralité. En effet, le déblocage suit l’évolution des travaux, selon un calendrier détaillé.

• L’appel de fonds de notaire pour une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) :

La VEFA est également un processus d’acquisition de bien immobilier dans le futur. Il se particularise par le fait que le bien est en cours de construction et qu’il est déjà mis en vente. Ainsi, ici il n’est pas question de prêt pour construction, mais plutôt de prêt pour un achat futur. L’avantage avec l’acquisition de bien immobilier de ce genre est le prix qui est inférieur à la valeur du bien déjà fini. Par contre, des risques peuvent se présenter sur l’exécution du bien immobilier.

L’appel de fonds de notaire pour une VEFR (Vente en l’État Futur de Rénovation)

Semblable au VEFA, le VEFR est un achat préalable d’un bien immobilier, mais en cours de grandes rénovations. Cependant, l’appel de fonds pour un VEFR ne nécessite pas forcément un notaire, sauf pour le premier appel de fonds. Cela se fait pendant la signature de l’acte authentique. C’est la raison pour laquelle le notaire réalise le premier appel de fonds, car c’est là que l’on utilise en premier le crédit immobilier de la banque. Ainsi, c’est le constructeur ou le promoteur qui réalise les appels de fonds restants. Cela, si la rénovation est sujette à une autre modalité de prêt.

Pour un achat d’immobilier ancien via un prêt, le paiement du bien et des frais de notaire se font le jour de la signature de l’acte de vente. Notamment trois mois après la signature du compromis de vente. Pour éviter tout report, le déblocage des fonds, comprenant l’apport personnel et les prêts, doit être effectué avant la signature de l’acte de vente et transiter par le compte du notaire par virement bancaire.

Une fois les fonds visibles sur le compte du notaire, la date de la signature est fixée. Le jour de la transaction, une fois toutes les formalités remplies, l’acheteur obtient les clés de sa nouvelle propriété. Cependant, le vendeur doit attendre environ trois semaines pour l’enregistrement de la vente au service de publicité foncière.

Si l’acquéreur veut inclure les travaux de rénovation dans le prêt, le déblocage des prêts à ce sujet se fait progressivement. Ainsi, cela prend l’aspect d’un VEFR sur présentation des factures des artisans. Si l’emprunteur souhaite réserver une partie de l’argent pour réaliser lui-même des travaux, il doit le préciser à la banque lors de la constitution du dossier. À la fin des travaux, il est recommandé de vérifier que le prêt est entièrement remboursé pour éviter des intérêts intercalaires en cas de non-amortissement.

Dans le cadre d’un logement neuf en cours de construction, les appels de fonds ainsi que leur montant sont soumis à un Contrat de Construction de Maison Individuelle ou CCMI. Ce contrat se présente comme une garantie et une protection contre les éventuels abus des constructeurs. Il faut savoir qu’il devient obligatoire une fois que le constructeur n’est pas le propriétaire du terrain. Le déblocage des fonds diffère de ceux d’un logement dans l’ancien ou d’un logement déjà achevé. Pour le cas de ces derniers, la totalité du paiement du bien se fait lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Pour la construction d’un logement neuf, quant à elle, les fonds sont versés progressivement au constructeur en fonction de l’avancement des travaux. Ils suivent un calendrier strict, mais ne dépendent pas de la durée du chantier et des différents contretemps. 

Ce calendrier des appels de fonds d’une construction d’un logement neuf se divise en quatre grandes étapes. 

– 35% débloqués à l’achèvement des travaux de fondations, dont 5 % notaire, 5 % défrichement, 15 % début des fondations et 10 % fondations coulées. 

– 35% de plus une fois la mise hors d’eau, c’est-à-dire une fois l’installation des toitures terminée dont 30% élévation des murs et 5% mise hors d’eau (charpente et toit). 

– 25% de plus sont débloqués à la fin de la construction dont 20% mise hors d’air et finition des cloisons (fenêtres et portes) et 5 % finition des travaux. 

– Les 5% restants sont débloqués à la réception du logement neuf.

La totalité des fonds est donc débloquée lors des remises des clés et que le bien neuf répond aux normes et aux demandes qui avaient été prévues dans le CCMI. 

Pour le cas d’une VEFA, les coûts de construction peuvent évoluer au fil du temps. De ce fait, le déblocage se fait en plusieurs parties.

Le premier appel de fonds est communiqué par le notaire et son montant dépend entièrement de la progression des travaux. Il est tout de suite réglé lors de la signature de l’acte de vente définitif. Le calendrier des appels de fonds d’un bien en VEFA se définit alors comme suit : 

– Achèvement des fondations : 25 % pour un appartement et 20% pour une maison individuelle. 

– Mise hors d’eau (achèvement des murs et du toit) : 35 % pour l’appartement et 25% pour la maison individuelle. 

– Fin des travaux : 35% pour l’appartement et 40% pour la maison individuelle.

– Livraison : 5% pour l’appartement et 15% pour la maison individuelle.

Le dernier paiement à la livraison se fait après la vérification de la conformité du logement au plan de VEFA établi. 

Pour une VEFR, il est conseillé de réaliser un compromis de vente bien que cela ne soit pas forcé. Ce dernier doit mentionner le descriptif des travaux et le délai de réalisation. On doit également y trouver l’engagement du vendeur de communiquer les justificatifs de garantie d’achèvement ainsi que les assurances au moment de la signature de l’acte définitif.

Il faut savoir que le paiement de la totalité du bien se fait pendant la signature de l’acte définitif. Ainsi, les appels de fonds suivent l’échéancier suivant : 

• 50% sont débloqués une fois que la moitié du montant intégral des travaux est atteinte, 
• 45% à la fin de tous les travaux de rénovation,
• 5% au moment de la livraison du bien rénové conformément à ce qui était prévu au contrat.