Comment vendre un bien via une SCI ?

Vous avez peut-être fait le choix d’investir dans l’immobilier avec d’autres associés, sous la forme d’une société appelée SCI (pour société civile immobilière). Au moment de vendre ce logement, il vous faut alors respecter certaines procédures et prendre quelques précautions. Cela vous permettra d’éviter des risques juridiques et financiers.

La SCI est une société qui permet à plusieurs personnes (au moins deux) d’investir en commun dans l’immobilier dans le but ensuite de réaliser des activités diverses : gestion d’un patrimoine, location de logements, optimisation de la transmission ou construction d’immeubles en vue de leur vente. Les associés profitent alors d’avantages fiscaux (diminution des impôts des associés à titre personnel, application du régime des plus-values des particuliers), évitent les soucis d’application des règles d’indivision et organisent librement la gestion de leur société.

Plus d’info ➔ Les avantages à créer une SCI

Lors de la création de la SCI, vous aviez peut-être en tête la vente de biens et d’immeubles. C’est tout à fait possible, à condition de respecter une procédure précise. Il est également nécessaire que l’ensemble des associés soient d’accord pour engager cette transaction. Sachez également que la vente via une SCI peut correspondre à un bien parmi tous ceux détenus par la société ou au contraire constituer l’ensemble du patrimoine détenu par la SCI. On parle alors de SCI construction-vente.

1. Convocation à une assemblée générale

Pour débuter la procédure de vente d’un bien via une SCI, le gérant de cette société doit commencer par organiser une assemblée générale afin de rassembler l’ensemble des associés. C’est une condition indispensable pour s’assurer que tous sont d’accord pour engager une telle transaction. Cela peut se faire lors d’une assemblée générale annuelle (si elle coïncide avec la bonne période) ou lors d’une assemblée générale extraordinaire. Dans les deux cas le gérant doit cependant respecter des conditions précises en ce qui concerne la convocation. Elles sont indiquées dans les statuts de la société.

2. Rédaction d’un PV d’assemblée générale

A l’issue de cette assemblée, un procès-verbal d’assemblée générale SCI doit être rédigé et signé par chacun des associés.

Bon à savoir : la vente d’un bien n’entraine pas la dissolution de la SCI

Il est nécessaire que la décision soit prise par les associés lors d’une assemblée. Ils devront donc s’acquitter de l’imposition qui correspond à leur nombre de parts.

3. Information du locataire si le bien est loué

Si vous décidez de vendre un bien loué, il vous faut informer votre locataire en lui envoyant un congé pour vente. S’il le souhaite, il peut alors se positionner pour l’achat (au prix et selon les conditions fixées). S’il ne le souhaite pas, la SCI peut alors vendre le bien à un autre acheteur. Sachez cependant que si la SCI propose alors un prix inférieur à un autre acheteur, elle devra informer à nouveau le locataire pour lui permettre de se positionner à ces conditions.

4. Vente devant un notaire

Le vente via une SCI se poursuit alors comme n’importe quelle autre transaction immobilière. Un compromis de vente est signé et la vente du bien est assujettie au régime des plus-values immobilières.

En plus de pouvoir vendre un bien, l’un des associés peut choisir de quitter la SCI en lui vendant ses parts. Il est là encore, nécessaire que l’ensemble des associés soient d’accord. A moins qu’une clause dans les statuts ne l’autorise à les céder à un tiers sans l’accord des autres associés. Mais une différence de taille existe entre ce type de vente et celle d’un bien immobilier. Contrairement à une vente d’un logement via une SCI, celle de parts ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. Une signature en acte sous seing privé entre les parties est simplement obligatoire. Les droits sont alors de 5% sur le montant de la valeur des parts concernées contre un peu plus de 5% pour ceux de la vente d’un bien. Cette vente reste également assujettie à l’impôt sur la plus-value immobilière.

Pour ne commettre aucune erreur et ne risquer aucune conséquence juridique et financière, nous vous conseillons d’être attentif à certains points :

• Intéressez-vous en premier lieu aux statuts de votre SCI. Cela vous permettra de prendre pleinement connaissance des conditions de vente et d’éviter un éventuel conflit entre les associés au moment de la procédure. Il est par exemple essentiel que l’objet social de la SCI prévoit la possibilité de vendre (c’est inscrit dans les statuts). Si ce n’est pas le cas, vous devrez effectuer une modification des statuts avant de débuter la procédure.
• Récupérez également l’ensemble des documents essentiels à cette transaction immobilière : statuts de la SCI, Kbis, le PV d’assemblée générale etc. L’acheteur peut en effet les exiger.
• Anticipez également les frais liés à cette vente via une SCI. Chaque associé devra en effet s’acquitter d’un impôt sur les plus-values, à hauteur de la valeur de ses parts. Il existe des exonérations de plus value immobilière dans certains cas, nous vous conseillons donc de vous y intéresser en amont. C’est le cas si le bien a été mis à la disposition d’un des associés gratuitement pour constituer une résidence principale, si le bien est vendu à moins de 15 000 euros, s’il est en la possession de la SCI depuis plus de 22 ans (ou plus de 30 ans pour éviter également les taxes de prélèvements sociaux) et si le bien est destiné au logement social. Des abattements sont également prévus en fonction de la durée de détention par la SCI du bien (50% d’abattement si vous détenez le bien depuis 2 à 8 ans et 65% au-delà de 8 ans de détention).

Comme pour n’importe quelle transaction immobilière, il est simple de vendre un bien via une SCI. Il s’agit simplement de respecter la procédure inscrite dans les statuts de la société civile professionnelle concernée.

• L’imposition des expatriés pour une vente immobilière ;
• Taxe foncière lors d’une vente ;
• La fiscalité de la vente immo ;