Le contrat viager prend fin lors du décès du crédirentier (vendeur). Mais que doit faire ce dernier en cas de décès de l’acheteur en viager ?
Un acheteur débirentier
Le contrat viager repose sur la dette viagère que doit verser l’acheteur au vendeur. Dès la signature de l’acte de vente, l’acheteur devient le débirentier du vendeur qui est alors son crédirentier. Le terme débirentier désigne une personne qui doit verser une rente. À l’inverse, le crédirentier et celui qui perçoit la rente.
La particularité du viager est qu’il s’agit d’une rente viagère. Autrement dit, cette rente doit être versée jusqu’au décès du crédirentier. Rien ne peut empêche le versement de cette rente, à l’exception d’une annulation du viager.
Les cas d’annulation du viager
Un article est consacré aux différentes causes d’annulation du viager. Pour résumer, un contrat viager peut être annulé dans les cas suivants :
- La suspicion de donation à un proche de la part du vendeur
- Vente sans le consentement du conjoint du crédirentier
- Un défaut de paiement du débirentier
- Une rente viagère jugée trop faible
Vous pouvez constater que le décès de l’acheteur en viager n’entre pas parmi les causes d’annulation du viager. La raison est simple, puisqu’en cas de décès de l’acheteur en viager, la vente n’est pas annulée.
Que se passe-t-il lorsque l’acheteur décède avant le vendeur ?
Le cas Jeanne Calment
Vous connaissez probablement Jeanne Calment. Elle a été la doyenne française et la doyenne de l’humanité ayant vécu jusqu’à 122 ans. Elle détient d’ailleurs toujours ce record à l’échelle mondiale, hommes et femmes confondus. Et même si certains prétendent que la fille de Jeanne Calment aurait usurpé son identité à la mort de cette dernière permettant d’atteindre ce record de longévité, officiellement, Jeanne Calment reste une seule et même personne.
Pour en revenir au viager, Jeanne Calment a vendu son appartement en viager en 1965. Elle était alors âgée de 90 ans. L’acheteur, André-François Raffray, a dû penser qu’il s’agissait d’une bonne affaire puisque l’espérance de vie pour une femme de cet âge est déjà dépassée selon les études à ce sujet.
Mais comme nous le savons, Jeanne Calment a vécu jusqu’à 122 ans. Elle est ainsi décédée en 1997. Pour le débirentier, la bonne affaire s’est alors transformée en très mauvais investissement.
À l’époque la rente viagère annuelle qu’il devait verser s’élevait à 2500 francs par mois. Lorsque Jeanne Calment décède, l’équivalent en capital de la rente viagère versée représente plus de deux fois le prix initial du bien immobilier.
Toutefois ce qui nous intéresse surtout dans cette histoire c’est de savoir que André-François Raffray est décédé en 1995, soit deux ans avant la mort de Jeanne Calment. Suite au décès de Raffray, ce sont la veuve et les deux enfants qui ont continué de verser la rente viagère jusqu’au décès de Jeanne Calment.
Une rente qui se transmet aux héritiers
Que nous apprend cette histoire au sujet du viager de Jeanne Calment ? Qu’en cas de décès de l’acheteur en viager, le contrat viager ne s’arrête pas. Au contraire, il continue d’exister tant que le crédirentier n’est pas décédé.
Concernant le versement de la rente viagère, ce sont les héritiers directs du débirentier décédé qui doivent prendre le relais.
Naturellement, les autres éléments du viager perdurent également jusqu’à la mort du crédirentier. Autrement dit, s’il s’agit d’un viager occupé avec droit d’usage et d’habitation, le vendeur conserve ces droits même en cas de décès de l’acheteur. Idem en cas de viager occupé avec usufruit.
Peut-on revendre un viager en cours ?
Pour les héritiers qui ne voudraient pas continuer à verser une rente qu’ils n’ont pas demandée, la seule solution valable consiste à vendre le bien en question. En effet, rappelons qu’avec une vente en viager, l’acheteur devient le propriétaire du bien, même s’il ne profite pas immédiatement du droit d’usage et d’habitation.
Le débirentier peut alors décider de vendre le bien à n’importe quel moment, sans avoir l’approbation du crédirentier. En revanche, ce dernier doit être prévenu. Ce constat vaut également pour les héritiers en cas de décès de l’acheteur en viager.
Qui verse la rente viagère en cas de revente ?
La revente d’un viager n’arrête pas le versement de la rente viagère auprès du crédirentier. Cependant, pour le débirentier il existe quatre solutions :
- La vente sans transfert d’obligation de la rente : le débirentier continue de verser la rente viagère alors qu’il n’est plus le propriétaire du bien.
- La vente avec transfert partiel d’obligation de la rente : le débirentier trouve un nouvel acquéreur qui accepte de partager avec lui le versement de la rente viagère. Ils sont alors codébirentiers.
- La vente avec transfert total d’obligation de la rente : le nouvel acquéreur accepte de reprendre le versement total de la rente viagère. On parle alors de substitution libératoire. Toutefois, dans ce cas précis, le crédirentier doit donner son accord.
- La vente avec transfert d’obligation de rente à un tiers : le débirentier trouve un tiers qui accepte de verser la rente en contrepartie d’un versement en capital de la part du débirentier. Le tiers en question est généralement une compagnie d’assurance.
