Diagnostic ERP ➜ Dans quel cas est-il obligatoire et comment l’obtenir ?

Appelé diagnostic ERNMT avant août 2018, le diagnostic ERP est destiné à informer un acheteur ou un locataire de tous les risques auxquels il s’expose en choisissant ce bien. Il lui permet donc de faire son choix en profitant d’une transparence complète. Obligatoire dans les zones dites « à risques », il s’ajoute aux diagnostics techniques immobiliers obligatoires et est annexé à la promesse de vente et à l’acte authentique ainsi qu’au bail locatif.

Qu’est-ce que le diagnostic ERP ?

Auparavant appelé ERNMT (pour État des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques), le diagnostic ERP prend en compte et informe de tous les risques liés à la zone géographique du bien. Il est destiné à l’acheteur ou au locataire, afin de lui permettre de prendre sa décision en toute connaissance de cause.

Il est donc obligatoire dans toutes les communes soumises à un risque de :

Sismicité,
D’inondations,
De mouvements de terrains,
De pollutions liées à la présence d’industries ou de sites nucléaires.

Diagnostic ERP : un élément obligatoire de toutes ventes et locations

Afin d’informer pleinement un futur acheteur ou un locataire, ce diagnostic ERP est clair et complet. Il est par ailleurs obligatoire dans les zones concernées par un risque, qui sont également celles dans lesquelles un décret préfectoral spécifique à ces situations a été pris.

Tous les biens immobiliers sont concernés par ce diagnostic. Que vous vendiez une maison individuelle, un appartement, un local à usage commercial ou une dépendance, vous avez l’obligation d’annexer ce document à la promesse de vente. Il en est de même pour une location vide, ou meublée, à usage d’habitation ou d’activité professionnelle. Le diagnostic s’annexe alors au contrat de bail.

Réaliser son diagnostic ERP

Si vous êtes concerné par ce diagnostic parce que la localisation de votre bien correspond à une zone à risque, vous pouvez le réaliser vous-même ou vous faire accompagner d’un professionnel.

1. Réaliser soi-même son diagnostic ERP

Pour cela, il vous suffit d’accéder au formulaire Cerfa dédié, en ligne, sur le site du service public. Vous devrez alors vous munir de différentes informations (disponibles sur des documents de référence consultables en mairie et en préfecture) pour le remplir :

Adresse du bien, qu’il s’agisse d’un local, d’un logement ou d’un terrain.
Arrêté préfectoral correspondant à votre commune.
Situation du bien vis-à-vis du, ou des plans de prévention des risques de la zone géographique.
Zonage sismique.
Zonage radon.
Informations concernant la pollution des sols.
Travaux à engager pour se prémunir de ces risques.
Sinistres déjà indemnisés.

Les documents qui vous permettent d’obtenir ces informations sont des plans de préventions ou des arrêtés préfectoraux. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour en connaître le contenu.

L’obtention de ce diagnostic ERP est alors entièrement gratuite.

2. Se faire accompagner par un professionnel

Si vous souhaitez confier cette tâche à un professionnel, vous évitez ainsi tout risque d’erreur. Vous profitez également de son assurance professionnelle qui vous prémunit contre une procédure de l’acquéreur en cas d’erreur. Comptez alors entre 20 et 50 euros pour le travail du diagnostiqueur. Cette somme est entièrement à votre charge et ne peut être répercutée sur l’acquéreur ou le locataire.

Sachez également que la plupart des diagnostiqueur peuvent réaliser cette démarche lors de leur intervention de diagnostics techniques. Vous pourrez sans doute profiter d’une réduction sur le prix de l’ensemble.

Combien de temps votre diagnostic ERP est-il valable ?

Contrairement à la plupart des diagnostics techniques valables 10 ans, le ERP n’offre que 6 mois de validité. Il doit donc être renouvelé régulièrement si vous ne parvenez pas à vendre ou à louer votre bien. Il arrive même qu’il ne soit plus valable au moment de la signature de l’acte authentique. Vous devez alors tout recommencer. Il est également obligatoire de fournir un nouveau diagnostic ERP à chaque changement de locataire. Vous devez par ailleurs le mettre à jour si des modifications des plans de prévention des risques entrent en application dans la commune du bien.

Quels sont les risques listés dans le diagnostic ERP ?

Pour bien comprendre l’utilité d’un tel diagnostic, il vous faut connaître les différents risques qui y sont mentionnés. Tous se réfèrent à des documents de références, appelés Plans de Prévention des risques, établis par le préfet de votre région. On en compte trois différents :

Le PRN est le plan de prévention des risques naturels qui s’attache à prévoir un éventuel accident d’origine naturelle. Il s’agit donc de risques d’inondation, d’incendies naturels, de tempêtes, de ras de marées, de mouvements de terrains (liés à des galeries souterraines) ou des séismes par exemple.
Il existe ensuite le PPRT, le plan de prévention des risques technologiques. Ce document récence les dangers potentiels liés à l’industrie. Ces derniers peuvent être la conséquence d’une activité nucléaire située à proximité du logement, de la rupture d’un barrage ou encore d’un risque lié à la présence d’un établissement classé SEVESO.
Le PPRM, enfin, est le plan de prévention des risques miniers et informe les habitants de la zone de la présence de cavités souterraines artificielles aujourd’hui abandonnées. Ces dernières peuvent entraîner des fissures de bâtiments et des effondrements.

Certains risques, moins habituels, sont également mentionnés dans le diagnostic ERP. Il s’agit entre autre de l’éventuelle pollution des sols, conséquence directe de la présence d’industries dans la zone ou de la présence de radon. Ce composé, présent dans le sol, provient de la désintégration de l’uranium ou du radium dans la croûte terrestre.

Absence de diagnostic ERP, quelles conséquences ?

Obligatoire lors de chaque vente et de chaque location dans une zone à risques, le diagnostic ERP, s’il est absent, erroné ou incomplet, entraîne des conséquences. Un acheteur non informé de ces risques peut en effet faire annuler la vente auprès du juge d’instance. Il est également en droit de demander une diminution du prix de vente du bien. S’il estime avoir été mis en danger, il peut également saisir le juge et engager une procédure contre vous, pour vices cachés.

En matière de location, là aussi, l’absence de diagnostic ERP peut avoir des conséquences. Le locataire est en droit de faire annuler le contrat de bail, de demander des dommages et intérêts et d’obtenir une réduction du montant du loyer.