Diagnostic Loi Carrez ➜ Quelle hauteur sous plafond prendre en compte ?

Que vous vendiez ou que vous achetiez un logement, vous avez sans doute entendu parler de « loi carrez » ou de « surface loi carrez ». Mais peut-être ne connaissez-vous pas exactement la signification de ces termes et expressions. Voici un guide complet qui devrait vous permettre de mieux appréhender ces aspects pour réussir ensuite votre négociation et votre transaction.

Qu’est-ce que la loi Carrez dans l’immobilier ?

Comme son nom l’indique, il s’agit avant tout d’une loi destinée à protéger les acquéreurs d’un appartement ou d’un bien situé en copropriété. Ce texte, de son vrai nom « loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété » a été adopté par l’État en 1996 et est, encore aujourd’hui, un texte de référence lors de toute transaction.

Il définit avec précision la taille du bien (partie privative) et s’appuie pour cela sur un certain nombre de critères (hauteur sous-plafond par exemple). Elle ne s’applique cependant qu’à certains types de biens : ceux se trouvant en copropriété. Une maison individuelle n’est donc pas concernée. Tout comme les granges, les parkings, les caves, les terrains à bâtir, les biens de moins de 8 mètres carrés (considérés comme des surfaces et mètres carrés non habitables) et les lots vendus en VEFA (vente et état de futur achèvement).

Loi Carrez : un élément important à prendre en compte dans la vente

Permettant à l’acheteur de connaitre avec exactitude la superficie réelle de la surface privative du bien, cette loi Carrez impose donc au vendeur de réaliser des démarches obligatoires. Ce dernier doit par exemple déclarer sa valeur lors de la transaction mais également la publier dans le règlement de copropriété, dans les hypothèques et dans tous les actes relatifs au bien concerné (acte de transmission, donation, vente en viager, contrat de location-vente, contrat de location-accession, etc.).

Il doit d’ailleurs indiquer cette valeur avec exactitude sous peine de sanctions. Nous vous conseillons donc de ne pas vous charger vous-même de ces mesures et de ces calculs mais plutôt d’en confier la réalisation à un professionnel.

Calcul de la loi Carrez et hauteur sous-plafond

Afin de garantir à l’acheteur une valeur précise et réelle de la superficie du logement, la loi Carrez dispose d’une définition et d’un mode de calcul très clairs. On estime que pour être considérée comme une superficie acceptable pour cette loi, la surface de plancher construite et couverte doit disposer d’une hauteur sous-plafond supérieure ou égale à 1,80 mètres. Impossible alors d’ajouter à cette superficie les espaces de type combles, sous-sols, mezzanines, balcons, terrasses, etc.

Bien qu’ils puissent être aménagés en pièces (chambres d’enfant, bureaux, rangements etc.) par le futur acheteur, ces espaces ne peuvent apparaitre sur les documents officiels et l’acte de vente. Ces surfaces n’entrent donc pas dans le calcul des tantièmes de copropriétés (même si les combles sont aménagés par exemple). Vous ne devrez donc pas payer de charges liées à ces espaces. Voilà un argument qui peut avoir son importance lors d’une vente en devenant une belle opportunité pour le futur acquéreur.

Sachez néanmoins que quelques espaces peuvent être comptabilisés dans le cas où la hauteur sous-plafond serait d’au moins 1,80 mètres. Il s’agit des vérandas, des sous-sols, greniers, remises, réserves et des combles, même si elles ne sont pas aménagées.

Pour aller plus loin : Comment calculer la superficie d’une chambre loi Carrez ?

Loi Carrez : les autres éléments à prendre en compte

Pour calculer la surface Loi Carrez de votre logement, vous devez également retrancher à la surface précédemment obtenue quelques éléments et équipements :

Les murs et les cloisons du bien,
Les marches et les cages d’escalier,
Les différentes gaines,
Les embrasures de portes et de fenêtres,
Les annexes liées à votre logement comme les caves et les garages.

Le recours à un professionnel est-il obligatoire pour mesurer la surface loi Carrez ?

Comme nous l’avons vu précédemment, vous êtes libre de faire appel ou non à un professionnel du diagnostic immobilier pour mesurer la surface loi Carrez de votre logement. Vous pouvez donc le faire vous-même. Soyez cependant attentif aux textes de loi complexes auxquels ces calculs sont liés. Car en cas d’erreur, vous serez fortement sanctionné.

Certains biens sont par ailleurs difficiles à mesurer. C’est par exemple le cas des espaces mansardés dans lesquels le plafond présente des hauteurs différentes (dont certaines font moins d’1,80 mètres). Le professionnel, équipé d’un matériel de pointe, prend alors toutes les précautions pour ne pas faire d’erreur. Il vous délivre ensuite une attestation de superficie privative loi Carrez et engage ainsi sa responsabilité en cas de contestation du calcul. Vous ne pouvez pas alors être sanctionné. Sachez par ailleurs que cette attestation a une durée de validité illimitée (sauf si vous réalisez des travaux qui modifie la surface du bien).

Litige sur le calcul de la superficie loi Carrez : que faire ?

Si la valeur de la surface loi Carrez n’apparait pas sur les documents officiels, l’acquéreur est alors en droit d’intenter une action en nullité, au plus tard un mois après la signature de l’acte authentique devant notaire. Si la superficie loi Carrez apparait bien sur cet acte, l’acquéreur ne peut en aucun cas poursuivre le vendeur. A moins qu’il ne s’agisse d’une erreur de superficie.

Dans ce cas précis, l’acquéreur qui suspecte une telle erreur peut tout à fait se retourner contre le vendeur. Il dispose d’un délai d’un an à compter de la date de la signature de l’acte authentique pour demander une diminution de prix de vente de manière proportionnelle à la superficie manquante. Cela entrainera également un nouveau calcul des frais de notaire, qui sont eux-aussi proportionnels au prix de vente du bien.