Tout sur la donation de son vivant d’une maison avec usufruit

Auparavant la transmission d’un patrimoine se faisait via un testament et donc après le décès du donateur. Maintenant, il est possible de faire une donation de ses biens de son vivant avec « usufruit ». Celui-ci donne le droit aux donataires de jouir d’un bien appartenant à une autre personne et d’en assurer la conservation. Cette donation contribue à alléger la fiscalité, à aider financièrement un proche ou à anticiper la transmission de son patrimoine.

En tant que propriétaire exclusif d’un bien, vous avez trois prérogatives :

• L’usus : droit de faire usage de votre bien, notamment l’habiter, le louer, etc.
• Le fructus : droit de percevoir les fruits issus de l’exploitation de votre bien comme le loyer.
• L’abusus : droit de disposer de votre bien en toute liberté comme le vendre, le démolir, etc.

Le droit de propriété est l’ensemble de l’usufruit et de la nue-propriété. Ces droits peuvent être répartis entre deux personnes notamment dans le cas d’une donation ou d’une vente. Ainsi, le propriétaire peut céder ses prérogatives et donner la nue-propriété à un enfant et se réserver l’usufruit. C’est-à-dire qu’il garde le droit d’habiter le bien ou de le louer.

On parle alors de démembrement de propriété quand on sépare l’usufruit (usus et fructus) de la nue-propriété (abusus). Ce mécanisme donnera un usufruitier et un nu-propriétaire avec des droits et des obligations différents sur le bien démembré. En d’autres termes, le nu-propriétaire possède les murs, mais n’a pas le droit de l’occuper ni de percevoir les revenus. Ce qui signifie que les deux sont ensemble propriétaires du même bien, l’un en pleine propriété et l’autre en jouissance.

La donation d’usufruit et la donation sous réserve d’usufruit se distinguent comme suit :

• Donation d’usufruit : ici le propriétaire garde la nue-propriété, mais se libère de la gestion de ce bien. Il peut donc l’utiliser ou encore percevoir un loyer. Cette donation permet de transmettre le bien tout en gardant l’usage et les intérêts de celui-ci jusqu’au décès.
• Donation sous réserve d’usufruit : ici le propriétaire cède la nue-propriété au donataire. Ce dernier pourra alors jouir totalement du bien et de l’utiliser à sa guise.

À noter qu’en général il est nécessaire d’établir un acte notarié pour faire une donation de bien. Il existe des frais applicables en cas de donation d’usufruit : frais de notaire, taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière ou CSI et la TVA. Cette dernière se rapporte uniquement aux frais de notaire et à la taxe sur la publicité foncière.

Réaliser une donation de son vivant d’une maison avec usufruit nécessite obligatoirement de passer par un notaire. Il s’agit d’un acte authentique, un formalisme permettant de protéger les parties et de vérifier que le donateur est consentant. De plus, certaines règles doivent être respectées dès lors qu’il existe plusieurs héritiers.

Certaines clauses peuvent être rajoutées lors de la donation d’une maison de son vivant avec usufruit :

• Droit de retour conventionnel : cette clause prévoit que si le donataire décède avant le donateur, le bien revient dans le patrimoine de ce dernier.
• Clause dite d’inaliénabilité : elle permet d’interdire au donataire de vendre ou de transmettre le bien qu’il a reçu. Il peut s’agir d’une interdiction absolue de vendre ou une interdiction de vendre à certaines personnes désignées dans l’acte de donation. Cette clause doit impérativement être justifiée et limitée dans le temps, notamment maximum 20 ans.
• Clause de répartition des charges : celle-ci peut être indiquée dans l’acte afin de répartir les charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Une donation avec réserve d’usufruit permet d’échapper au droit de succession et de ne payer que les droits de donation. Le montant des droits de donations et des abattements sera calculé en fonction de l’âge du donateur et de la valeur de la nue-propriété.

Ainsi, plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible, moins les droits de donations sont élevés. Par contre, les abattements et les barèmes diffèrent suivant le lien de parenté entre le donateur et le donataire. Il est alors indispensable de se référer aux différents barèmes afin de procéder au calcul des frais de donation.

Une donation avec usufruit dénombre de nombreux avantages, car elle permet de choisir les termes qui devront être acceptés par le donateur et le donataire. Celle-ci peut prendre fin dans certaines conditions, lorsque :

• L’usufruitier décède sauf en cas de donation de son vivant ou de transmission par testament
• Le délai convenu de l’usufruit arrive à expiration
• Le bien est dégradé ou manque d’entretien
• L’usufruitier n’utilise pas le bien pendant 30 ans
• L’usufruitier renonce à l’usufruit
• Le bien est perdu notamment d’un incendie
• L’enfant titulaire de la nue-propriété atteint 16 ans

Effectuer une donation d’usufruit vous permet d’aider financièrement vos proches sur une période donnée. En cédant l’usufruit de votre maison, votre enfant pourra alors percevoir le loyer du logement ou encore l’habiter.

Cette donation permet aussi d’alléger votre fiscalité. En effet, le bien sort de votre assiette imposable durant toute la durée de démembrement de propriété. Ainsi, le patrimoine donné en usufruit est exclu des biens pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.

La donation avec usufruit permet de retrouver facilement la pleine propriété de votre bien. En effet, vous avez la possibilité de récupérer l’intégralité de vos droits à la fin de la période de démembrement.

Cette donation permet de transmettre votre patrimoine sans pour autant vous démunir. En cédant l’usufruit de votre résidence, il vous est encore possible de continuer à y vivre jusqu’à votre décès ou celui de votre conjoint. La réserve d’usufruit vous autorise également à percevoir les loyers issus d’un logement locatif.