Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier, il est important de comprendre les règles à suivre et les différents critères à prendre en compte. Nous vous proposons ici de découvrir les principales informations à connaître pour réussir votre offre d’achat et éviter les erreurs !
Offre ou promesse d'achat : quelle différence ?
La promesse d’achat et l’offre d’achat sont en réalité des termes qui désignent la même chose. Il n’y a pas de différence entre les deux, il s’agit simplement d’une proposition d’achat faite par un acheteur potentiel à la suite d’une visite concluante d’un bien immobilier. Lorsqu’un acheteur est intéressé par un logement, il rédige une offre d’achat qu’il adresse ensuite au vendeur, proposant d’acquérir le bien au prix qu’il estime juste. Cette offre peut être égale ou inférieure au prix fixé par le vendeur. Si l’offre est inférieure, la vente est suspendue jusqu’à ce que le vendeur décide s’il accepte ou non l’offre.
Il est possible que la promesse d’achat fasse l’objet d’une négociation entre les parties, souvent avec l’aide d’un agent immobilier qui sert d’intermédiaire et de médiateur. L’offre d’achat marque la première étape de la vente, mais elle ne garantit pas nécessairement la suite de la transaction, qui dépend de la décision du vendeur.
L’achat d’un bien immobilier est un contrat complexe impliquant de nombreuses formalités. Pour cette raison, il n’est pas possible de le mettre directement dans un acte de vente chez un notaire.
Il est conseillé de conclure un contrat provisoire puis, deux à trois mois plus tard, de rédiger un acte de vente avec paiement du prix et remise des clés au notaire. Selon les usages locaux et professionnels, le contrat provisoire est appelé compromis, acte sous seing privé ou promesse de vente. Il énonce toutes les conditions et garanties attachées à la spécificité du bien à vendre. Il s’agit d’un contrat important dans lequel tout est déterminé.
Les promesses d’achat sont généralement préparées par un notaire. Dans des cas exceptionnels, certaines agences les préparent également. Ces dernières sont transmises à la banque ou à l’agence pour constituer le dossier de prêt. L’acquéreur est notifié pour servir un délai de rétractation.
À quoi vous engage une offre d'achat ?
L’objectif d’une offre écrite est de la faire approuver par le vendeur, ce qui permet d’enregistrer l’accord des parties sur le bien et le prix.
Le vendeur ne peut plus passer outre l’accord. Seul l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours lors de l’achat d’un bâtiment résidentiel ou à usage mixte contenant un logement.
Si le prix est inférieur au prix proposé et donc non accepté, le vendeur peut faire une contre-offre jusqu’à ce que les parties se mettent d’accord. Un vendeur qui délègue un intermédiaire avec un certain prix est obligé d’accepter l’offre qui serait faite à ce prix.
Quelles sont les informations qui doivent être incluses dans l'offre d'achat ?
Pour faire une offre d’achat d’un bien immobilier, l’acheteur doit fournir certaines informations obligatoires. Outre l’identité de l’acheteur, l’offre d’achat doit comporter au moins une description du bien et son prix. Il est également usage d’indiquer si l’offre est soumise à une condition de suspension du financement et, le cas échéant, le montant du prêt, la durée prévue et le taux d’intérêt maximal. Il est conseillé de limiter l’offre dans le temps, afin d’inciter le vendeur à se positionner rapidement.
Les conditions suspensives d'une offre d'achat
L’offre d’achat et le compromis subséquent contiennent des conditions suspendues. En général, il y a une détermination préalable des conditions de financement. Elle peut également être une condition préalable à l’obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux.
L’acheteur peut proposer la revente de son propre bien comme condition préalable à l’offre d’arrêt, à condition qu’un contrat provisoire ait déjà été conclu. Si un contrat provisoire n’a pas été conclu, les conditions préalables à la vente du bien ne peuvent pas être incluses.
Est-il possible d’annuler une offre d’achat ?
Si vous avez fait ou signé une offre d’achat, mais que vous souhaitez la retirer. Est-ce possible ?
Selon l’article 1583 du code civil, une vente est « réalisée » lorsque l’acheteur et le vendeur s’accordent sur le prix et l’objet de la vente, même si le bien n’a pas encore été livré ou payé.
Pour les acquéreurs
Si aucune date d’expiration n’est indiquée sur l’offre d’achat, l’acheteur potentiel peut se rétracter tant que le vendeur n’a pas accepté l’offre.
Si une date butoir a été fixée, l’offre expire à cette date.
Si le vendeur accepte l’offre, l’acheteur ne peut en théorie plus se rétracter, sauf si l’une des premières conditions préalables mentionnées est remplie.
En règle générale, si l’acheteur effectue un retrait injustifié, le vendeur peut engager une action en justice contre lui et réclamer des dommages et intérêts. Dans la pratique, c’est rarement le cas, car la procédure est longue et coûteuse. En outre, les acheteurs imprudents peuvent bénéficier d’une période de rétractation légale de 10 jours après la conclusion d’un accord provisoire de vente et d’achat.
Pour les vendeurs
Du côté du vendeur, la signature de l’offre d’achat équivaut à l’acceptation de la vente. En fait, il n’y a que deux cas dans lesquels il est possible de se retirer :
- L’offre d’achat ne fait pas explicitement référence aux conditions de vente.
- L’offre d’achat stipule expressément que l’engagement des parties commence avec la conclusion du contrat préliminaire de vente.
Ainsi, l’annulation d’une offre n’est pas aussi facile qu’il n’y paraît. Il est donc important, surtout pour les vendeurs, de prendre du temps et de bien réfléchir avant de donner leur accord. Pour être sûr, il est conseillé de prendre l’avis d’un professionnel.
Est-il possible d’envoyer une offre d'achat par mail ?
Dans un marché concurrentiel, une offre d’achat manuscrite ou imprimée doit idéalement être remise à l’agent immobilier ou au vendeur à la fin de la visite. Toutefois, il est également possible et recommandé d’envoyer une version générée par ordinateur en tant que pièce jointe dans un mail.
Offre d’achat pour l’acheteur : quelles conséquences ?
La période de validité d’une offre d’achat d’un bien immobilier n’est pas clairement définie par la loi, mais se situe généralement entre cinq et dix jours en moyenne. En l’absence de réponse du vendeur après cette période, l’offre est considérée comme nulle.
Toutefois, si une offre d’achat de la propriété est reçue, le vendeur peut accepter vos conditions telles quelles. En tant qu’acheteur, vous êtes légalement tenu de les respecter, même si elles ne sont pas aussi claires dans la pratique, comme nous le verrons plus loin. Vous devez également savoir que si le vendeur contresigne votre offre, il vous sera plus difficile de la retirer par la suite, ce qui constitue une protection supplémentaire pour vous.
