La vente en viager consiste à vendre un bien immobilier en contrepartie d’une rente viagère que le vendeur va percevoir jusqu’à son décès. De ce fait, pour le vendeur (crédirentier), l’intérêt est de percevoir un revenu régulier tout en ayant la possibilité de continuer à occuper son logement (viager occupé). Pour l’acquéreur (débirentier), la vente en viager peut lui permettre d’acheter un bien immobilier à un prix inférieur en cas de décès prématuré du vendeur.
Le débirentier ne peut annuler une vente en viager au-delà du délai de rétractation habituel pour une vente immobilière : 10 jours. À l’inverse, le crédirentier dispose de plusieurs motifs pour annuler la vente en viager.
Annulation d’une vente en viager par le crédirentier
Le crédirentier peut annuler une vente en viager en raison de deux motifs : une rentre trop faible ou un défaut de paiement.
Annuler une vente en viager à cause d’une rente jugée trop faible
La rente viagère que devra payer le débirentier au crédirentier est définie durant les négociations. Elle est généralement accompagnée d’une somme d’argent payée à comptant : le bouquet. Toutefois, ce dernier n’est pas obligatoire.
Pour définir le montant de la rente viagère, la valeur du bien immobilier entre en jeu. Par la suite, l’acheteur doit verser la rente à une période prédéfinie par le contrat : trimestrielle ou annuelle. Néanmoins, le vendeur a 5 ans pour annuler la vente s’il constate que la rente viagère fixée lors de la signature lui parait trop faible.
Naturellement, pour que l’annulation de la vente en viager soit autorisée à cause de ce motif, le crédirentier doit justifier d’avoir été lésé d’au moins 7/12e du prix réel du bien immobilier. On parle alors de rescision de la vente pour cause de lésion. Cette annulation doit être validée par un TGI (tribunal de grande instance) et par trois experts de justice.
Pour éviter d’arriver à cette situation, il est préférable de bien faire estimer son bien avant de le mettre en vente. Le site Paradissimmo vous aide dans cette démarche en vous proposant une estimation rapide et gratuite de votre bien immobilier.
Annuler une vente en viager à cause d’un défaut de paiement du débirentier
Le défaut de paiement du débirentier est la cause la plus fréquente entrainant une annulation de la vente en viager.
En règle générale, l’achat d’un bien en viager s’effectue par le paiement d’un bouquet accompagné d’une rente viagère. Comme évoqué précédemment, le bouquet n’est pas obligatoire. Dans tous les cas, si le contrat prévoit un bouquet, celui-ci est payé au moment de la signature.
Lorsqu’il survient, le défaut de paiement concerne la rente viagère. Auquel cas, l’affaire doit être portée devant la justice afin qu’un juge prononce l’annulation à cause d’un défaut de paiement. Dans cette situation, le crédirentier récupère son bien et conserve le bouquet ainsi que la rente cumulée jusqu’ici.
Les autres motifs d’annulation d’une vente en viager
La vente en viager peut également être annulée suite à une décision de justice survenant dans trois cas particuliers : le décès précoce du vendeur, la suspicion de donation à un proche ou le non-consentement du conjoint du crédirentier.
Annulation d’une vente en viager suite au décès prématuré du crédirentier
La vente en viager implique un décès non prévisible du crédirentier. Autrement dit, si ce dernier est gravement malade, voire mourant, au moment de la signature de la vente, il s’agit d’un motif d’annulation. Peu importe si l’acquéreur était au courant.
Plus précisément, le crédirentier ne doit pas souffrir d’une maladie grave dans la période de 20 jours précédant la vente en viager.
Annulation d’une vente en viager en cas de suspicion de donation à un proche
Lorsque le bien est vendu en viager à l’un des enfants du crédirentier, les autres héritiers doivent donner leur consentent au moment de la vente. Sinon, cette vente sera considérée comme une donation et l’enfant devra payer des dédommagements aux autres héritiers. Si ces conditions ne sont pas réunies, il s’agit d’un motif permettant d’annuler la vente en viager.
De même, en cas de vente en viager à un proche autre que les descendants, celle-ci peut être considérée comme une donation déguisée. Des paiements de droits de succession risquent alors d’être demandés. De plus, les descendants peuvent exiger une preuve des versements de la rente viagère par le débirentier. Si cette preuve n’est pas apportée, la vente en viager est annulée.
Annulation de la vente en viager en cas de non consentement du conjoint
Si le bien vendu en viager sert de résidence principale au crédirentier et à son conjoint, ce dernier doit donner son autorisation. Il n’a pas besoin d’être propriétaire. Si son accord n’a pas été exigé, le conjoint dispose alors d’une période d’un an après l’acte signé pour annuler la vente en viager.
L'annulation de la vente en viager en bref
Les motifs permettant d’annuler une vente en viager sont multiples. Toutefois, ils ne concernent pas le débirentier. Seul le crédirentier peut annuler la vente d’un viager en cas de défaut de paiement ou lorsqu’il prouve que la rente versée est trop faible. Notez que ce second motif peut être évité grâce à notre outil d’estimation en ligne gratuit.
Mais la vente en viager peut également être annulée par l’administration si certaines conditions ne sont pas respectées concernant l’état de santé du crédirentier, la vente à un proche ou à un enfant, et lorsque le conjoint n’a pas donné son consentement.
