Exonération de la plus-value immobilière

Lorsque vous vendez un bien immobilier, il est possible que vous réalisiez une plus-value. Cette somme correspond au gain de valeur du logement concerné, entre le prix auquel vous l’avez acheté et celui qu’il vaut aujourd’hui. Si cette plus-value est une bonne nouvelle pour tout vendeur, il est tout de même important de savoir qu’elle est imposable. Seules quelques situations particulières permettent de bénéficier d’une exonération. Les voici.

La plus-value concerne toutes les ventes de biens immobiliers. Après quelques années, votre logement a sans doute pris de la valeur et devrait donc vous rapporter de l’argent au moment du transfert de propriété à l’acheteur. Mais cette somme, si elle est toujours appréciée par le vendeur, doit tout de même être soumise à l’impôt sur le revenu (au taux de 19%) et aux prélèvements sociaux (un peu plus de 17% pour ce taux). Seules les résidences principales sont épargnées. D’autres situations permettent cependant de bénéficier d’exonérations.

Pour la calculer, il vous suffit de soustraire au prix de vente de votre bien, son prix d’acquisition. Elle est parfois négative. On parle alors de moins-value, qui n’est donc pas taxable. Cette dernière ne peut être déduite d’une autre plus-value obtenue par la vente d’un second bien immobilier (sauf exceptions).

Lorsque la valeur de la plus-value dépasse 50 000 euros, une autre taxe s’ajoute. Son taux est alors compris entre 2 et 6% de cette somme en fonction de la valeur de la plus-value. C’est au notaire de calculer ce montant et de collecter puis reverser ces impôts et taxes.

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Si vous pouvez justifier de quelques dépenses, il peut vous être possible de les déduire de la valeur de la plus-value immobilière. Il s’agit par exemple :

• Des frais liés à la cession tels que la main levée d’une hypothèque,
• Les commissions de votre mandataire ou agent immobilier,
• Ou encore les frais liés aux réalisations des diagnostics obligatoires pour la vente de votre logement.

Vous l’aurez compris, si vous vendez un bien de votre patrimoine privé, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu pour certaines plus-values immobilières.

C’est le cas lors de :

• La vente d’un bien qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement et même d’un terrain.
• La vente de droits attachés à un bien immobilier (dans le cas de servitudes par exemple).
• L’échange de biens ou le partage ou encore lors d’un apport en société.
• Ou encore lors de la vente d’un bien en SCI (société civile immobilière, bien qu’elle soit non soumise à l’impôt sur les sociétés). C’est également le cas pour les vente via un fond de placement dans l’immobilier (FPI).

C’est la nature même du bien concerné qui entraine une éventuelle exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières. Mais il peut également s’agir de la situation du vendeur ou de l’acquéreur.

Voici les principales conditions pour obtenir une exonération :

• Le bien que vous vendez est votre résidence principale. Les propriétés attenantes à ce logement sont alors elles-aussi concernées par l’exonération (garage, parking, jardin, cours etc.).
• Vous pouvez bénéficier de l’annulation de cet impôt si vous utilisez l’argent de la vente du logement pour financer l’achat ou la construction de votre résidence principale, le tout dans un délai de 2 ans. Vous ne devez cependant pas être propriétaire de cette résidence principale dans les 4 ans qui précèdent la transaction.
• Vous vendez un droit de surélévation avant le 31 décembre 2020.
• Si vous échangez un bien dans le cadre d’opérations de remembrement. Il s’agit ici de transformer un terrain parcellaire pour faciliter ensuite la motorisation de l’agriculture ou la modernisation des réseaux.
• Si le prix de vente de votre bien ne dépasse pas 15 000 euros.
• Si vous possédez le bien concerné depuis plus de 30 ans.
• Si vous possédez le bien depuis 22 ans, vous pouvez bénéficier de l’exonération de l’impôt sur le revenu sur la plus-value.
• Si vous êtes non-résident en France ou si vous vendez votre bien à un organisme en charge du logement social (valable jusqu’au 31 décembre 2020).

Une fois le montant de la plus-value calculé, un abattement peut s’appliquer. Il correspond à chaque année d’occupation du logement depuis son acquisition, à compter de la sixième année. Mais cet abattement est différent selon les taxes :

• En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, il est de 6% pour chaque année (entre la 6ème et la 21ème année) puis de 4% pour la 22ème année. Au-delà, l’exonération d’impôt sur le revenu est complète.
• Pour ce qui est des prélèvements sociaux, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 1,65% sur chaque année (entre la 6ème et la 21ème année). Il passe ensuite à 1,6% pour la 22ème année et à 9% ensuite entre la 23ème et la 30ème année. Au-delà de 30 ans l’exonération est complète.

Encore assez méconnu, cet abattement exceptionnel pourrait être étendu à d’autres régions de France, y compris à des villes de taille moyenne. Cela permettrait en effet de fluidifier le marché et d’encourager les vendeurs à réinvestir leur plus-values. Les mesures prisent prévoient donc d’étendre cette possibilité d’abattement exceptionnel aux biens (résidences secondaires, investissements locatifs et terrains à bâtir) situés dans des métropoles et des villes moyennes des zones B1 et B2.

Mais cette possibilité peut pourtant être de courte durée. Car bien que ces abattements soient étendus à d’autres régions de France, il n’est pas certain qu’ils s’installent dans le temps. Vous pouvez pour l’instant en bénéficier à condition que la vente soit réalisée avant le 31 décembre 2020 et que la cession du bien intervienne avant le 31 décembre 2022. Il semble cependant que le gouvernement cherche à pérenniser cet abattement pour les transactions précédées d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023. La cession définitive pourrait alors intervenir jusqu’au 31 décembre 2025.

Pour en savoir plus :

• Vente immobilière : Quelle fiscalité ?