Quelle fiscalité s’applique lors d’une vente en viager ? Comment est taxée la plus-value ? Comment est imposée la rente viagère ? Taxe foncière, taxe d’habitation, taxe sur les ordures ménagères, qui paie quoi ? Toutes les réponses sont dans ce guide sur l’impôt et le viager.
Quel impôt en cas de plus-value ?
Si vous prévoyez de vendre un bien immobilier en viager, vous avez besoin d’estimer la valeur de votre bien afin de définir un prix de vente. À ce titre, le site Paradissimmo vous accompagne durant votre projet en vous permettant d’estimer votre bien rapidement et simplement.
L’objectif étant bien sûr de réaliser une importante plus-value. Cependant, vous n’êtes pas sans savoir que la plus-value immobilière est imposée. Il s’agit d’un prélèvement forfaitaire unique de 30% combinant 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,20% de prélèvements sociaux.
Heureusement, un système d’abattement permet d’être exonéré partiellement ou entièrement d’impôt sur la plus-value d’une vente viagère. En sachant que cet impôt ne concerne que les résidences secondaires, la vente d’une résidence principale étant d’office exonérée.
Taxe foncière : redevable par le crédirentier ou le débirentier ?
Lors d’une vente en viager, le crédirentier désigne le vendeur, tandis que l’acheteur est désigné comme débirentier. En effet, l’acheteur est redevable d’une rente trimestrielle ou annuelle auprès du vendeur. Cette rente s’arrête lors du décès du crédirentier.
Il existe plusieurs types de ventes en viager :
- Le viager libre : le débirentier possède intégralement le bien et son usage
- Le viager occupé avec droit d’usage et d’habitation : le crédirentier continue d’occuper le bien
- Le viager occupé avec usufruit : le crédirentier peut occuper le bien ou le louer
Dans le cas d’un viager libre, c’est le débirentier qui doit payer la taxe foncière. Idem dans le cas d’un viager occupé avec droit d’usage et d’habitation. En revanche, le crédirentier est redevable de la taxe foncière s’il conserve l’usufruit lors de la vente du bien immobilier.
À noter que lors des négociations entre l’acheteur et le vendeur, les deux parties peuvent modifier ces règles de paiements si elles sont d’accord. Ainsi, il n’est pas rare que même en cas d’usufruit, c’est le débirentier qui paie la taxe foncière.
Taxe d’habitation et ordures ménagères d’un viager
Comme pour la taxe foncière, le paiement de la taxe d’habitation peut être négocié lors de la vente en viager du bien immobilier.
Si aucune clause n’intervient, le crédirentier est chargé de payer la taxe d’habitation lors d’un viager occupé. À l’inverse, cette taxe est à la charge du débirentier lors d’un viager libre. Cette situation est plutôt logique puisque comme dans l’immobilier locatif, c’est l’occupant du logement qui paie la taxe d’habitation.
La taxe de collecte des ordures ménagères suit la même règle.
La taxe de publicité foncière (droits de mutation)
Les droits de mutation surviennent au moment de la vente du bien immobilier. Ils sont payés par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte authentique. Ils sont généralement intégrés aux « frais de notaire ».
À ce niveau, l’impôt sur le viager est identique à celui d’une vente immobilière classique. En effet, les taux appliqués sont les mêmes.
En moyenne, les droits de mutation représentent environ 5% du prix de vente. Dans le cas d’une vente viagère, ce prix est défini par le bouquet (part du paiement au comptant) et par le capital représentatif de la rente due par le débirentier au crédirentier.
Viager et impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Ayant remplacé l’ISF en 2018, comme l’indique son nom, l’IFI s’applique spécifiquement au patrimoine immobilier.
Cependant, la rente viagère ne prend pas la forme d’un capital pour le vendeur. En effet, il s’agit d’une créance. Dès lors, seuls le bouquet et la valeur d’occupation du bien (viager occupé) sont pris en compte dans la déclaration à l’IFI.
En revanche, pour le débirentier, l’achat en viager entre dans son patrimoine immobilier. Il doit alors déclarer la valeur du bien à l’IFI. Toutefois, dans le cas d’un viager occupé, la valeur d’occupation est déduite de la valeur déclarée à l’IFI. De plus, le débirentier peut déclarer en tant que passif le capital représentatif de la rente viagère.
Impôt sur le viager en cas de succession
Dans la plupart des cas de viagers, la rente prend fin au décès du crédirentier. Néanmoins, certains contrats peuvent inclure un reversement au profit d’un membre de la famille du crédirentier décédé. Il s’agit généralement du conjoint ou de la conjointe du ou de la défunte.
Dans cette situation, le membre de la famille qui hérite de la rente viagère n’a pas à payer de droits de succession.
Il arrive que le débirentier décède avant le crédirentier. L’exemple de Jeanne Calment, l’ancienne doyenne française, est souvent évoqué pour illustrer cette situation.
Lorsque cela survient, la rente viagère ne prend pas fin. Au contraire, elle entre dans l’actif successoral. Dès lors, les héritiers doivent prendre le relai et continuer de payer la rente viagère au crédirentier.
Impôt sur une vente en viager en résumé
En matière d’imposition, la vente en viager ne diffère pas vraiment d’une vente immobilière classique. Seuls quelques détails doivent être appréhendés et en particulier concernant le paiement de la taxe foncière et celui de l’IFI.
Avant d’entrevoir la fiscalité relative à la vente en viager, encore faut-il vendre votre bien. Pour avoir une fourchette de prix de la valeur de votre bien, n’hésitez pas à utiliser l’outil gratuit et en ligne Paradissimmo.
