Qu’est ce qu’une indemnité d’immobilisation ?

Un terme souvent utilisé dans le domaine de l’immobilier, l’indemnité d’immobilisation pourrait faire toute la différence lors de l’achat ou de la vente d’une propriété. Dans ce qui suit, nous allons éclaircir cette notion, et vous montrer comment elle peut jouer un rôle crucial dans vos transactions.

L’indemnité d’immobilisation est une somme versée à un propriétaire bailleur dans le cadre d’une transaction immobilière. Elle est généralement donnée lors d’une promesse unilatérale de vente ou de compromis de vente. Autrement dit, le but étant de garantir l’acheteur que pendant une période déterminée, le vendeur s’engage à ne pas vendre le bien à un autre acquéreur. Il s’agit en quelque sorte d’une réservation du bien. 

Le recours à une indemnité d’immobilisation est facultatif. Certes, l’avantage est que le vendeur retire le bien du marché le temps que l’acquéreur finalise les démarches nécessaires à l’achat du bien. Par exemple, valider son prêt bancaire.

Ce processus conduit forcément à deux issues : soit la transaction se conclut, soit l’acquéreur se retire. Dans le premier cas de figure, l’indemnité d’immobilisation est déduite du prix de vente. Dans le second cas, le vendeur peut garder la somme versée en compensation du préjudice subi. Sauf motif légitime de la part de l’acquéreur. 

Le paiement de l’indemnité d’immobilisation incombe à l’acheteur. 

Le prix à payer pour le vendeur, c’est qu’il pourrait passer à côté d’autres propositions plus sérieuses et plus intéressantes. En effet, si l’acquéreur se retire, il aurait réservé son bien pour rien. Et comme nous le savons tous, le temps vaut de l’argent. Plus vite le vendeur parvient à vendre le bien, plus rapidement il recevra les bénéfices.

Le seuil minimum défini par les textes est de 5% du prix total. Autrement dit, la législation ne fixe pas un montant précis. Néanmoins, le montant dépendra de plusieurs paramètres, notamment la valeur du bien, l’état du bien, sa localisation ainsi que les conditions du marché. Plus le bien est cher, plus l’indemnité sera importante.

Par ailleurs, un bien très convoité implique un taux plus important. Si l’acheteur est sérieux, le montant investi dans l’indemnité d’indemnisation ne posera aucun problème. 

Enfin, le montant pourrait être fixé en se basant sur les frais engagés par les parties jusqu’à la résiliation du contrat, à citer les frais de notaire, les inspections, les frais des courtiers immobiliers, etc.

Bref, la somme sera convenue par les deux parties. Et il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier avant de fixer le taux approprié.

En effet, il est tout à fait possible de sécuriser la transaction. 

• Réduction des risques : 

L’indemnité d’immobilisation ne sera pas directement envoyée au vendeur. L’acheteur verse au notaire le montant convenu à la signature de la promesse de vente ou l’avant-contrat. La somme restera ainsi bloquée sur un compte en banque. Ceci justifie la bonne foi et l’engagement sérieux de l’acheteur vis-à-vis de la transaction.  

• Implications juridiques : 

Les litiges sur l’indemnité d’immobilisation surviennent principalement quand l’acheteur n’a pas obtenu de prêt ou que sa demande n’est pas en conformité avec les conditions suspensives. Par conséquent, les litiges pourraient mener à une bataille au tribunal.

Dès la rédaction des clauses, il est conseillé de bien soigner la partie relative à l’obtention de prêt. L’acheteur doit monter son plan de financement et tenir compte de celui-ci dans la rédaction. L’omission de cette étape constitue la principale raison des refus de demandes de prêt et de la non-restitution de l’indemnité d’immobilisation. Il est ainsi judicieux d’intégrer dans les clauses les informations concernant l’éventuelle demande de prêt, à citer, le montant à emprunter, la durée de remboursement, etc. 

Comme mentionné plus haut, si l’acheteur décide d’annuler son achat sans motif valable, l’indemnité d’immobilisation sera versée au vendeur en dédommagement du temps durant lequel son bien a été retiré du marché.

Par ailleurs, le défaut de l’obtention de prêt par l’acheteur, si celui-ci est dû aux non-respects des conditions suspensives prévues dans l’avant-contrat, conditionne la non-restitution du montant. Il est conseillé de demander au moins deux prêts et mettre le maximum de chance du côté de l’acheteur.  

Après confrontation des preuves des deux côtés avec les clauses, les difficultés sont réglées à l’amiable sur la base d’un commun accord :

– soit l’acheteur récupère la totalité de l’indemnisation ;

– soit une partie sera versée au vendeur.

Si cette tentative de règlement à l’amiable est vouée à l’échec, l’affaire sera remise auprès de la justice.

Voici un tableau récapitulatif de la différence entre indemnité d’immobilisation et dépôt de garantie :