Le viager loué : tout savoir

Le viager permet à un senior de vendre son bien tout en profitant d’une rente régulière, bien appréciable. Certains de ces vendeurs font le choix de rester dans le logement. D’autres, de le quitter, moyennant une rente plus importante. Dans ce deuxième cas, l’acheteur est alors libre d’emménager dans le bien mais aussi de le louer.

Il existe deux types de viager, le viager occupé et le viager libre. Seul le deuxième est adapté à la location, puisque dans le premier, le vendeur reste dans les lieux. Lorsque le viager est libre, le bien est non occupé. Cela permet à l’acheteur de s’y installer ou encore de le louer. Ce second type de viager peut également être « loué » si le bien avait déjà été mis en location par le vendeur.

Sachez que ce type de transaction reste assez rare (environ 5% des ventes viagères). Elles offrent pourtant de nombreux avantages pour les deux parties :

• Le vendeur bénéficie de rentes viagères plus importantes.
• L’acheteur, lui, peut profiter de son bien dès la signature du contrat devant le notaire et le louer pour en tirer des revenus. Cela lui permet également de déduire fiscalement les rentes perçues plutôt que de toucher des loyers imposables.

Le viager loué ressemble beaucoup au viager libre. La différence notable tient au fait que l’acheteur ne peut pas habiter le bien. Il est également tenu de reprendre à son compte le contrat de location lié au logement, et ce, dans son intégralité. Cela lui permettra de toucher la totalité du montant du loyer. Le locataire actuel restera redevable de la taxe d’habitation, de celle des ordures ménagères, des charges locatives et devra continuer à entretenir le bien qui lui est confié.

Bien que rares, ces ventes viagères concernent en majorité des biens immobiliers anciens, déjà mis en location par le premier propriétaire. Ce dernier, souvent âgé, ne souhaitant plus gérer la partie gestion locative du logement, préfère le vendre. Cela lui permet de toucher une rente viagère proche du loyer qu’il percevait, en s’allégeant des démarches locatives et administratives revenant au propriétaire.

L’acheteur d’un bien en viager libre peut également décider de le louer (même s’il ne l’était pas auparavant). Cela lui permet de financer les rentes par des revenus locatifs par exemple.

Nombreux sont les propriétaires de biens mis en location qui ne souhaitent plus se charger de la gestion locative. Le viager loué est alors une bonne solution. Il offre des avantages aux deux parties :

• Le vendeur s’allège de toutes les démarches administratives et juridiques liées à la gestion locative.
• Il touche également des rentes viagères plus importantes que le montant du loyer qu’il percevait jusqu’à présent. D’autant que le montant d’une rente viagère est directement indexée sur les variations de l’indice du coût de la vie publié par l’INSEE.
• L’imposition sur les rentes perçues est réduite à vie.
• Le vendeur est également bien protégé contre les défauts de paiement de la rente par l’acquéreur. Dans pareil cas, il peut demander l’annulation de la vente et se voit restituer son bien. Il n’a pas, alors, à reverser le montant des rentes déjà perçues.
• L’acheteur, lui, peut ainsi se constituer un patrimoine immobilier facilement et sans avoir à recourir à un emprunt bancaire.
• Le loyer perçu permet également de financer une partie de la rente.

Si vous achetez un bien en viager, qui est déjà loué, il ne vous sera pas possible de modifier le montant du loyer. Le locataire étant en place et ayant signé un contrat de location avec le vendeur, tout est bloqué. Le locataire, comme dans n’importe quel logement, continue à vous verser cette somme mensuelle et continue à s’acquitter de la taxe d’habitation.

Si le logement est libre ou que la vente viagère s’accompagne d’un changement de locataire, vous pourriez être tenté d’augmenter le loyer pour dépasser le montant de la rente. Sachez que la jurisprudence de la Cour de cassation établit que la rente ne peut être payée en totalité ou en grande partie par des revenus générés par le bien en viager. Cela signifie que le montant du loyer doit rester inférieur à la rente viagère en toute situation.

Dans le cas contraire, il serait clair que le risque initialement partagé par les deux parties ne serait plus respecté. Seul le vendeur prendrait le risque de vendre son bien à une valeur inférieure à son prix réel. L’acheteur, lui, serait assuré de rentabiliser son achat, quelle que soit la durée de vie du vendeur.

Si l’acheteur fait le choix d’augmenter le loyer du bien en viager afin qu’il soit supérieur à la rente, la justice est en droit d’annuler la vente pour défaut de prix réel et sérieux. Si le bien était vide initialement et mis ensuite en location à un prix supérieur aux rentes viagères, ce sont les ayant-droit du vendeur qui peuvent saisir la justice.

La justice reste toutefois attentive à la volonté d’investir de l’acheteur. Si ce dernier réalise d’importants travaux dans le bien avant de le louer, il est normal qu’il puisse ensuite le valoriser avec un loyer plus élevé. Il devra cependant justifier cette hausse à l’aide de factures prouvant une réelle amélioration du logement.