Vous avez décidé de vous lancer dans l’acquisition d’un logement secondaire ? Vous voulez être sûr de disposer de toutes les informations avant de sauter le pas ? Lieu de vacances, investissement locatif ou endroit idéal pour passer vos vieux jours, quelle que soit votre motivation, nous vous aidons à faire le point sur ce qu’il faut savoir avant d’acheter une résidence secondaire.
Les bonnes raisons de devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement secondaire
Selon une étude publiée par l’INSEE en 2021, les résidences secondaires en France représentent 10 % du parc immobilier. Elles concernent des personnes plutôt aisées, âgées de 45 à 65 ans, ayant leur résidence principale en zone urbaine dans une grande agglomération. Un nombre croissant de ménages détient ou souhaite acquérir un logement secondaire pour des raisons diverses : bénéficier d’un pied-à-terre professionnel dans une grande ville, d’une maison familiale pour les vacances et les week-ends ou d’un appartement pour un enfant étudiant par exemple. C’est un investissement dont l’objectif, à terme, peut être de :
- se constituer un patrimoine immobilier ;
- profiter d’un rendement locatif à l’année ou de manière saisonnière ;
- choisir un emplacement idéal pour sa retraite tout en plaçant ses économies.
Dans tous les cas, vous devrez adapter votre projet d’achat d’un logement secondaire à votre budget, votre situation fiscale et financière. Par exemple, acquérir une habitation secondaire en copropriété n’implique pas le même engagement en termes de coût. Il est primordial d’anticiper ces dépenses afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.
Le budget et les coûts à prévoir pour investir dans un logement secondaire
L’acquisition d’une résidence secondaire ne présente pas que des avantages. Avant de pouvoir vous mettre au vert dans votre maison de campagne, il vous faut établir un budget prévisionnel des dépenses nécessaires.
Contracter un prêt immobilier
Pour financer votre habitation secondaire, vous aurez probablement besoin de faire un emprunt auprès de votre banque ou d’un organisme de prêt. Il vous sera demandé un apport personnel d’environ 10 % du montant de la somme totale. Mais vous ne pourrez pas bénéficier des prêts aidés comme le prêt d’accession sociale ou le prêt à taux zéro, tous deux réservés à l’achat d’un logement principal. En revanche, votre établissement bancaire pourra vous accorder un prêt classique en fonction de vos capacités de remboursement. Ces mensualités s’ajouteront à celles que vous payez peut-être encore pour votre logement actuel.
Prévoir les coûts liés à la propriété secondaire
Avoir une résidence secondaire implique différentes dépenses incompressibles que vous devez anticiper selon la situation. Elles concernent principalement :
- les charges fixes comme l’eau, l’électricité, le gaz, la collecte des ordures ménagères, votre abonnement internet, l’assurance habitation, etc.
- les frais d’entretiens, de réparation et de rénovation du logement lui-même ;
- les coûts liés au fonctionnement de la copropriété, si vous avez acheté votre résidence secondaire dans ce cadre spécifique ;
- les charges fiscales : taxe foncière et taxe d’habitation.
Le paiement des impôts représente une part importante de votre budget. Vous pouvez réduire ou augmenter cette quotité selon le lieu choisi pour acquérir votre logement secondaire.
Savoir où investir avant d’acheter une résidence secondaire en France
Les critères de choix
L’Institut national de la statistique et des études économiques révèle que 40 % des résidences secondaires en France sont situées sur le littoral (Normandie, Bretagne, Pays basque, pourtour méditerranéen et Corse) près de 20 % à la montagne (Alpes du Nord notamment), 12 % dans les grandes métropoles telles que le Grand Paris, Lyon, Bordeaux et Toulouse. Fait important : 33 % des résidences secondaires sont des maisons de campagne, la crise sanitaire ayant accentué cet attrait pour les lieux éloignés des centres urbains. Dans tous les cas, plusieurs critères décisifs sont à prendre en considération :
- l’accessibilité du bien et la mobilité géographique : transports en commun, proximité d’un aéroport, proximité des commerces, accès aux soins, etc.
- l’attractivité touristique, surtout si vous prévoyez de louer votre résidence secondaire une partie de l’année ;
- la distance entre votre résidence principale et votre logement secondaire, susceptible d’engendrer des surcoûts, si elle est trop importante.
La fiscalité
L’emplacement choisi pour acheter votre appartement ou votre maison secondaire influe sensiblement sur la fiscalité.
➞ Perçu par les collectivités territoriales, le montant annuel de la taxe foncière est calculé selon la valeur locative théorique du bien au cadastre, à laquelle est appliqué un abattement forfaitaire de 50 % prévu pour couvrir les frais d’entretien et de gestion de la résidence secondaire. Vous pouvez espérer être exonéré si vous avez plus de 75 ans ou si vous avez des revenus modestes.
➞ Autre impôt direct, la taxe d’habitation est obligatoire et vous ne bénéficiez d’aucun abattement fiscal lorsqu’il s’agit de votre résidence secondaire, même si vous la louez de manière saisonnière. Elle est calculée sur la valeur locative du logement, en fonction du lieu et de sa surface. Sachez qu’environ 200 communes situées dans des zones tendues (bord de mer et grandes villes) peuvent appliquer une majoration de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires meublées pouvant atteindre 60 %, ce qui est loin d’être négligeable.
Miser sur les revenus locatifs avant l’achat d’une résidence secondaire
Être propriétaire d’une résidence secondaire vous expose à des coûts importants et offre peu d’avantages fiscaux. C’est pourquoi la location de votre bien, tout ou partie de l’année, représente une solution pour couvrir une partie des frais indispensables et du remboursement de votre emprunt immobilier. Dans ce cas, vous devez en faire la déclaration à la mairie et vous renseigner sur vos obligations.
Les avantages liés à la location d’une résidence secondaire
Dans les lieux qui attirent un grand nombre de touristes, vous pouvez opter pour la location saisonnière de votre bien — maximum 90 jours cumulés par an — en demandant son classement en mairie comme « meublé de tourisme ». Cependant, certains propriétaires de résidence secondaire préfèrent louer leur bien à l’année, notamment pour éviter la vacance locative et pour tirer une meilleure rentabilité des revenus des loyers.
Les dépenses prévisibles
➞ Si vous habitez loin de votre logement secondaire ou si vous n’avez ni le temps ni les compétences juridiques pour gérer la location de votre bien directement, vous pouvez déléguer cette tâche à une agence immobilière spécialisée ou 1 plateforme spécialisée. Votre tranquillité d’esprit se paiera alors entre 5 et 10 % des loyers annuels.
➞ Si vous louez votre résidence secondaire dans un lieu touristique, vous devrez vous acquitter d’une taxe de séjour auprès de la commune.
➞ Les revenus issus de la location d’une habitation secondaire doivent être déclarés et sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
➞ Si vous êtes très aisé, gardez à l’esprit que la valeur de votre propriété secondaire entre dans votre patrimoine pour le calcul de l’ISF.
➞ Enfin, si vous réalisez une plus-value immobilière en vendant votre résidence secondaire, vous serez soumis à l’imposition sur une partie de ce bénéfice à hauteur de 36 % environ.
FAQ
🤔 Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?
Pour les services fiscaux, une résidence secondaire désigne tout logement qui n’est pas une résidence principale. Il peut s’agir d’un logement vacant, un investissement locatif, un mobil-home, une maison ou un appartement servant de lieu de villégiature aux propriétaires quelques jours par an. À noter que le logement principal est habité par un locataire ou par son propriétaire au moins 6 mois par an.
👨👩👧👦 Comment léguer sa résidence secondaire à ses enfants ?
Contrairement à la résidence principale, la plus-value d’une résidence secondaire au moment de la succession est imposable à hauteur de 36 %. Pour limiter ces droits de succession, plusieurs solutions existent. De son vivant, le propriétaire peut réaliser une donation pour un enfant unique ou une donation-partage s’il a plusieurs enfants. Il peut également créer une SCI (société civile individuelle), formule plus avantageuse pour transmettre sa résidence secondaire. Dans tous les cas, il convient de demander les conseils avisés d’un notaire.
🏡 Comment acheter une résidence secondaire en copropriété ?
Au même titre qu’une résidence principale, la copropriété fait partie des possibilités pour acquérir une résidence secondaire. Plusieurs personnes physiques ou morales possèdent un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis. Chaque copropriétaire bénéficie d’un espace privatif et d’une quote-part des parties communes. La copropriété est gérée par 3 entités : le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété qui gèrent les parties communes et le conseil syndical. Un professionnel de l’immobilier pourra vous guider dans vos démarches pour dénicher votre futur bien en copropriété, ainsi que pour vous assister si vous louez votre bien occasionnellement.
