Lors de la rédaction du compromis de vente, il est possible d’ajouter des clauses suspensives et des clauses résolutoires pour encadrer la réalisation de la vente. Dépendantes d’un événement futur et incertain, elles n’ont cependant pas la même finalité. Elles peuvent toutes deux être incluses dans un seul compromis.
Que dit le code civil ?
La clause suspensive et la clause résolutoire sont toutes deux définies dans l’article 1304 du Code civil, à propos de l’obligation conditionnelle :
“L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.”
L’obligation est donc subordonnée à la survenue d’un événement futur prévu par les co-contractants. Celui-ci est néanmoins incertain : il ne se produira peut-être jamais, mais il vaut mieux l’anticiper lors de la signature du contrat, par précaution.
Lorsque la condition est suspensive, l’obligation n’aura lieu que si l’événement se produit. Lorsque la condition est résolutoire, l’obligation est rompue si l’événement se produit.
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Clause suspensive et clause résolutoire, ce qui change ?
La clause suspensive suspend l’exécution d’un contrat tant qu’un événement futur n’est pas survenu. L’obligation ne naît donc qu’une fois l’événement réalisé. Une clause suspensive permet d’annuler la transaction immobilière sans pénalités. Par exemple, l’acte authentique de vente ne sera signé que si l’acquéreur obtient son prêt.
La clause résolutoire fonctionne à l’inverse de la clause suspensive : le contrat est annulé si l’événement futur se produit. L’obligation existe tout au long du contrat, mais lorsque l’événement se réalise, elle est annulée. Par exemple, l’acte authentique de vente est annulé si l’acquéreur n’obtient pas son prêt.
Les autres clauses pouvant être ajoutées au compromis
Outre la clause résolutoire et la clause suspensive, d’autres clauses peuvent être ajoutées au compromis de vente :
- la condition potestative est soumise à l’arrivée d’un événement dont la réalisation dépend de la volonté de l’acquéreur. La condition potestative mixte dépend de la volonté des deux parties.
- la condition casuelle est extérieure à la volonté est dépend du hasard.
- la condition mixte dépend de la volonté de l’une des parties et de la volonté d’un tiers.
Exemple de conditions suspensives dans un compromis
On trouve plusieurs types de conditions suspensives dans un compromis. Voici quelques exemples parmi les plus courants :
- la condition d’obtention d’un prêt immobilier : c’est une clause suspensive obligatoire dans le compromis de vente. L’acquéreur doit néanmoins prouver qu’il a bien cherché à obtenir un financement et a reçu un refus.
- la condition suspensive de vente : l’acquéreur peut demander un délai pour vendre son bien et ne pas payer de prêt relais. Dans ce cas, si l’acquéreur ne parvient pas à vendre son ancien logement dans le délai (généralement de 6 mois), la vente est rompue.
- la condition d’autorisation administrative : cette clause suspensive est nécessaire lors d’un achat de terrain ou de la transformation d’un commerce en logement. L’acquéreur doit obtenir un permis de construire, un délai suffisant doit donc être accordé.
- le délai de rétractation : la loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours pour les deux parties, pour annuler la vente sans pénalités. Ce délai peut être prolongé si les deux parties le souhaitent.
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Vos questions sur les clauses dans le compromis de vente
🤔 Puis-je mettre une condition suspensive de vente au compromis ?
Oui, la condition suspensive de vente permet à l’acquéreur de vendre son ancien logement pour financer sa nouvelle résidence, dans un délai imparti. Si l’acquéreur ne parvient pas à vendre son bien, le compromis de vente est caduc et la vente est annulée. Cette clause suspensive présente donc un risque pour le propriétaire-vendeur et n’est pas forcément acceptée.
✍🏻 Qui peut me conseiller dans la rédaction d'un compromis ?
La rédaction d’un compromis de vente est généralement effectuée par un notaire ou un agent immobilier. Si vous souhaitez le rédiger vous-même, vous pouvez être conseillé par un agent immobilier ou par un notaire. En effet, le compromis doit respecter des contraintes de forme et de contenu, sous peine de rallonger les délais si le compromis n’est pas valide.
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