Nombre de pièces de votre logement ➜ Comment les compter ?

En plus d’évaluer la superficie de votre bien lors de sa mise en vente, il est important de communiquer le nombre de pièces du logement dans votre annonce. C’est un élément essentiel de sa rédaction, l’un de ceux qui peut ensuite déclencher de nombreuses visites. Voici comment les compter ainsi que les espaces que vous ne pourrez pas prendre en compte.

Pourquoi ce critère du nombre de pièces est-il si important ?

Devenu l’un des points de repères des futurs acheteurs, ce critère du nombre de pièces leur permet de savoir en un seul coup d’œil si le bien correspond à leurs attentes. Il évite donc des visites inutiles et permet de faire gagner du temps aux deux parties, à l’acquéreur comme au vendeur.

Ce critère est même aujourd’hui standardisé pour les annonces de mise en vente et en location. Ainsi, les futurs acquéreurs et les locataires profitent d’une complète transparence lors de leurs recherches. On considère par exemple qu’un appartement deux pièces dispose d’un salon et d’une chambre. Si l’acquéreur souhaite une deuxième chambre, il devra plutôt orienter ses recherches vers des appartement trois pièces.

Si vous êtes le vendeur, vous devez donc être attentif à ce critère lors de la mise en vente du bien. Ce calcul intervient d’ailleurs dès les premières démarches de votre projet de vente.

Calcul du nombre de pièce pour une vente immobilière

Pour déterminer le nombre exact de pièces dans votre logement, vous devez prendre en compte toutes celles dont la surface est comprise entre 9 et 30 mètres carrés. Sous ce plancher de 9 mètres carrés, on ne considère pas que la pièce puisse être utilisée pleinement. C’est souvent le cas d’une salle de bains, d’une cuisine ou des toilettes par exemple.

La liste des pièces non prises en compte lors d’une vente immobilière

On pense souvent à tort que tous les espaces d’une maison doivent être pris en compte dans le calcul des pièces à mentionner. C’est en réalité loin d’être le cas. De nombreux espaces sont ainsi mis de côté. C’est le cas de :

La ou les salles de bains,
La cuisine,
Les toilettes,
Un éventuel hall d’entrée,
Les couloirs et les cages d’escalier,
Les paliers et les combles non aménagées,
La ou les caves et la chaufferie,
Le cellier et la buanderie.

Seules les pièces principales sont prises en compte : chambres à coucher, salon et salle à manger, bureau (s’il fait plus de 9 mètres carrés). Les pièces de services sont mises de côté, suivant la législation imposée par l’article R111-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Comment compter et mettre en valeur les pièces exiguës ou très vastes ?

Bien qu’ils ne soient pas comptés dans le calcul des pièces, les espaces de taille réduite ou au contraire très vastes peuvent néanmoins être pris en compte dans certains cas. Il vous faut pour cela respecter des règles très précises. Vous devez également être très transparent sur leur usage lorsque vous les mentionnez dans votre annonce.

Les espaces de moins de 9 mètres carrés

Lorsque votre pièce fait moins de 9 mètres carrés, vous pouvez légalement la considérer comme une chambre ou un bureau et donc la comptabiliser dans le nombre de pièces. Nous vous déconseillons pourtant cette solution qui ne correspond pas à la standardisation des annonces, et cela pour plusieurs raisons :

Venu pour visiter un bien qui correspond en tous points à ses attentes, le futur acquéreur pourrait être déçu voire même se considérer comme dupé par votre annonce qu’il pourrait juger mensongère. Il aurait alors perdu son temps et vous aussi.
En ne mentionnant pas cette pièce, vous pouvez créer la surprise chez les futurs acquéreurs et leur offrir une « pièce en plus ». Une excellente surprise qui peut alors déclencher une offre d’achat.

Bon à savoir : même si une telle pièce peut légalement être comptabilisée lorsque son usage est une chambre ou un bureau, cela n’est pas le cas s’il s’agit de la pièce principale ou si la hauteur sous-plafond est inférieure à 1,80 mètres.

Les pièces dont la surface est comprise entre 30 et 60 mètres carrés

Si votre bien dispose d’une très grande pièce de vie, il est dommage de ne la présenter que vous la forme d’une seule pièce. Optez alors pour la mention de « double séjour » qui insinue qu’elle est en réalité constituée de deux espaces. C’est un vrai plus pour votre annonce. Il est néanmoins nécessaire de disposer d’au moins 40 à 50 mètres carrés pour que l’effet soit réel et apprécié lors des visites.

Les pièces de plus de 60 à 80 mètres carrés

Bien que plus rares, ces vastes espaces sont très confortables et surtout très appréciés des futurs acheteurs. Nous vous conseillons donc de les mentionner dans vos annonces pour déclencher un maximum de visites. C’est un atout indéniable pour la vente. On peut alors facilement considérer que cette grande pièce compte pour trois. Pensez tout de même à vous montrer clair dans votre rédaction en mentionnant avec soin cette particularité d’espace ouvert.

Les pièces originales comptent aussi pour la vente de votre maison ou appartement

Un logement peut également être constitué d’espaces plus atypiques qui sont à la fois un atout et un point faible pour la transaction. L’important est de se montrer transparent et de réussir à valoriser ces éléments en les intégrant pleinement au calcul du nombre de pièces. C’est par exemple le cas des pièces aveugles. Ne disposant pas de fenêtres, elles sont intégrables au nombre de pièces si elles font 9 mètres carrés mais doivent s’accompagner d’une mention dans votre annonce. Il convient de ne pas décevoir l’acheteur.

En présence d’une mezzanine soyez également malin. Elle peut tout à fait compter comme une pièce supplémentaire si sa hauteur sous-plafond est de plus d’1,80 mètres. Si tel n’est pas le cas, valoriser cet espace en le transformant en dressing ou en coin bureau et en le mentionnant dans l’annonce.

Reste enfin le cas de la véranda. Vous pouvez tout à fait l’inclure dans le nombre de pièces si elle reste accessible et confortable en toute saison. La température dans cet espace doit donc être relativement constante et agréable tout au long de l’année (soit à 19°c environ).