Qu’est-ce que le débirentier en viager ?

Bien que les ventes viagères semblent anecdotiques pour la plupart des Français, on compte néanmoins, pas moins de 5000 transactions de ce type, réalisées chaque année. Si une telle vente vous intéresse, il est impératif de vous informer sur les spécificités de cette transaction et sur son vocabulaire très précis. Savez-vous par exemple, ce qu’est un débirentier en viager ?

Lorsqu’une personne souhaite vendre son bien en viager, elle signe un contrat avec le futur acquéreur pour définir avec précision les conditions d’acquisition du bien. C’est un document juridique, réalisé par un notaire, qui engage les deux parties :

• Le senior qui vend son logement, appelé le crédirentier, s’engage à vendre son bien à l’acheteur et à lui livrer à sa mort ou dès la signature du contrat, selon ce qui est décidé entre les parties.
• L’acquéreur, aussi appelé le débirentier, s’engage de son côté à lui verser une rente à vie et éventuellement un bouquet, une somme fixe, à la signature de la transaction. On considère en moyenne, que la valeur du bouquet est équivalente à 20 ou 30% de la valeur du bien concernée.

L’acquéreur se doit, dès la finalisation de la vente viagère, de verser des rentes régulières (mensuelles, trimestrielles ou annuelles) en échange du titre de propriété. Cela doit alors se poursuivre jusqu’au décès du crédirentier. Sachez également que ces rentes peuvent être versées à une personne seule ou à plusieurs crédirentiers. C’est le cas lorsque le bien appartient au départ à un couple par exemple. L’acheteur s’engage alors à les verser jusqu’au décès du dernier survivant.

L’annulation de la vente en viager est cependant possible et obligatoire si le décès du crédirentier intervient dans les 20 jours qui suivent la signature ou s’il meurt d’une maladie connue de l’acquéreur avant la conclusion de la vente viagère. L’acheteur doit par ailleurs avoir au moins 20 ans de mois que le vendeur et être majeur.

Il existe par ailleurs plusieurs types de viager :

• Le viager occupé, le plus courant, qui permet au crédirentier (et à toute personne inscrite au contrat) de rester vivre dans le logement jusqu’à sa mort. Le crédirentier peut également bénéficier d’un droit d’usufruit qui lui permet de laisser des tiers vivre dans le loger à titre gratuit ou contre un loyer. Dans ce dernier cas, toutefois, le loyer correspondant permet d’amoindrir le montant de la rente.
• La viager libre, qui donne la pleine jouissance des lieux à l’acheteur, dès la signature du contrat chez le notaire.
• Et la vente à terme. Cette dernière limite le nombre de rentes. Une durée limitée est donc inscrite dans le contrat, imposant à l’acheteur de les verser, même si le crédirentier décède avant la fin des versements.

Ce choix appartient aux deux parties qui doivent impérativement se mettre d’accord avant la rédaction du contrat. Les rentes, elles, ne peuvent être négociées entre les parties. Elles sont calculées en fonction de la valeur du bien et de l’âge du vendeur.

Si la transaction a été conclue en viager libre, le débirentier obtient la jouissance du bien dès la signature de la vente. Il est donc libre de disposer du logement dès qu’il le souhaite pour l’occuper, ou même pour le louer. C’est donc pour lui, un formidable moyen de développer son patrimoine immobilier à moindre frais (sans mise de départ conséquente) et sans payer d’intérêts, puisqu’il peut le plus souvent, acquérir ce bien sans avoir recours à un prêt bancaire. Le cadre fiscal du viager est également favorable au débirentier :

• Si vous achetez un bien en viager occupé, les droits d’enregistrement calculés lors de la signature de l’acte authentique ne sont calculés que sur la valeur occupée du bien et non sur sa valeur vénale. Une décote est appliquée pour prendre en compte le droit d’usage et d’habitation (DUH). Vous payez donc des frais inférieurs à ceux d’une transaction classique.
• En viager occupé, en matière d’impôts locaux, l’acheteur n’est redevable que de la taxe foncière (amputée de la part correspondant au traitement des ordures ménagères qui reste à la charge du vendeur occupant du logement). Le vendeur qui vit dans le logement se charge alors du paiement de la taxe d’habitation.
• Sachez également que l’acheteur d’un viager occupé ne doit pas déclarer la valeur de la pleine propriété dans sa base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière. Il n’a l’obligation que de déclarer la valeur qui correspond à la nue-propriété.

Vous n’avez par ailleurs, aucune gestion de locataire à prévoir, puisque le crédirentier occupe et entretien le bien et pouvez revendre votre bien si tel est votre souhait. Il vous est par ailleurs possible d’acquérir plusieurs biens en viager sous forme de société si vous le souhaitez.