Quels recours pour un vice caché immobilier ?

La garantie vice caché immobilier est une solution intéressante pour tout acheteur de bien immobilier. Cette garantie protège l’acquéreur contre la découverte d’éventuelles malfaçons dissimulées ou apparentes après son achat. Il est fortement possible que l’acquéreur découvre les défauts du bien immobilier quelques jours ou quelques semaines plus tard.

Heureusement, des solutions existent, notamment le recours au vice caché. Mais alors que signifie un vice caché en immobilier ? Que peut-on faire pour bénéficier des avantages de cette garantie ?

La garantie des vices cachés en immobilier est un recours qui peut être utilisé par l’acheteur pour se protéger contre la découverte de défauts cachés ou non mentionnés dans la vente. Un vice caché immobilier désigne les défauts graves qui rendent la maison inhabitable ou impropre à l’usage. Il est considéré comme « caché » si l’acheteur acquiert le bien sans avoir eu connaissance de ces défauts.

Les malfaçons mineures ne sont pas considérées comme des vices cachés. La responsabilité de la vérification du bien immobilier est partagée entre le vendeur et l’acheteur. La situation ne devrait pas être considérée comme « vice caché » si les malfaçons ne sont pas très graves.

D’un côté, un immeuble doit être vérifié par le vendeur avant de faire signer une transaction. De l’autre côté, une inspection minutieuse avant l’achat est obligatoire pour l’acquéreur.

Le vice caché s’applique toujours même si l’ancien propriétaire ne sait rien au sujet de la présence des malfaçons dans ce lieu. Voici quelques listes mentionnées comme vice caché :

• Défaut d’homogénéité sur les carrelages ;
• Défaut d’étanchéité et humidité ;
• Manque d’eau courante ;
• Présence des caractères inondables dans l’immobilier ;
• Des fissures sur la dalle ;

L’acheteur dispose d’un délai de 24 mois maximum, après la découverte du vice caché pour entamer des procédures contre le propriétaire. C’est durant cette période de 2 ans que l’acheteur peut rapporter le bien au vendeur ou le prévenir par courrier, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

Au-delà de cette période, les procédures à suivre deviennent plus complexes. L’acheteur doit faire appel à un avocat. Ainsi, il peut poursuivre et engager toutes les démarches nécessaires.

Néanmoins, il est conseillé de rassembler tous les dossiers de vice caché immobilier dès que l’acheteur constate les défauts du logement. C’est un point très important, car les preuves peuvent disparaître au fil des années. De plus, il faut bien préciser dans les dossiers l’existence d’un véritable vice caché. Dans ce cas, il convient d’indiquer dans les documents les détails du contrat, le notaire inclus, la clause prévoyante, etc.

Le vendeur est sûrement le premier responsable si l’acheteur découvre un vice caché dans son logement. Voici les procédures à suivre afin de lui demander une explication et d’obtenir une compensation :

Faire une demande par écrit

Après avoir constaté une malfaçon dans son logement, l’acheteur devrait avoir pour premier réflexe d’écrire au vendeur pour lui en informer. Un délai est accordé à l’acheteur pour mesurer et identifier la gravité du dégât ; et ainsi, prendre des mesures nécessaires. Le délai le plus raisonnable est entre 6 mois et 1 an après l’achat.

En revanche, ce laps de temps pourrait être plus long en fonction de la circonstance. Par exemple, certaines malfaçons ne sont observées qu’une fois l’hiver arrivée. Les réparations sont souvent difficiles en raison du climat.

Toutefois, les vendeurs peuvent commencer à :

• vérifier la gravité et l’existence du vice dans la maison ;
• faire un devis;
• constater en détail tous les dommages ;

Néanmoins, le nouveau propriétaire est tenu de commencer la réparation si cette dernière est très urgente ou dangereuse. Il en va surtout de la sécurité des occupants. Les dégâts peuvent également s’aggraver engageant des réparations plus importantes sur l’immeuble. Dans ce cas, il ne devra pas attendre la réception de la lettre en question.

Remarque : l’acheteur peut envoyer directement une demande de mise en demeure chez le vendeur au lieu d’un simple avis. Cette dernière doit comporter la description en détail du vice caché, la garantie, ses délais et conditions pour répondre. Une poursuite au Tribunal pourra aussi être envisageable.

Le règlement à l’amiable

Le règlement à l’amiable reste la première solution en cas de litiges avec le vendeur et l’acheteur. Il suffit de miser sur la négociation.

Ainsi , les deux parties ne seront pas obligées de passer par des démarches compliquées et longues devant la juridiction. Vendeur et acheteur pourront dresser ensemble un nouveau contrat. Chaque partie devra respecter tous les termes dudit contrat.

Tout d’abord, on ne peut prétendre à un vice caché immobilier que sous certaines conditions. L’infiltration d’eau et l’humidité dans une chambre, le manque de système d’évacuation ou la charpente dégradée ne suffisent pas pour contacter l’ancien propriétaire de la maison. Les dégâts devraient être un danger ultime pour que les conditions de vice caché soient remplies.

Selon le Code civil et l’article 1641, il n’est plus possible de demander un vice caché immobilier si l’ancien propriétaire l’a déjà signalé à l’acheteur. Pour prouver l’existence d’un vice caché, il est recommandé d’appuyer la demande sur des devis ou sur des attestations de réparation. Il est également conseillé de se fier à un expert en la matière pour réussir dans ses démarches.

De nombreuses possibilités s’offrent aux nouveaux propriétaires une fois que le vice caché immobilier est reconnu. Par exemple, il peut :

• se faire rembourser une partie du prix du logement tout en conservant le bien (coût qui sera déterminée par des experts et laissée à l’appréciation du juge).
• annuler la vente et rendre le logement. Cela inclut le remboursement des frais occasionnés par la vente et le prix du bien. Cette option impose de rendre le bien dans l’état dans lequel vous l’avez acheté.

Pour ces deux options, l’acheteur doit prouver l’existence de vice caché. Les juges pourront par la suite statuer : annulation de la vente ou conservation du bien immobilier. Dans le secteur immobilier, certains clauses et contrats ne contiennent pas une garantie d’un vice caché. Cela signifie que cette garantie devrait être incluse dans le contrat pour éviter les problèmes.

Donc, en tant qu’acheteur, n’hésitez pas à demander ce contrat au préalable avant l’achat.