En vendant un bien immobilier, que ce soit une maison, un appartement ou un terrain, vous aurez souvent à gérer la plus-value immobilière. Heureusement, cette plus-value peut être exonérée d’impôt ou taxée à un taux de 36,2 %. Pour calculer combien vous rapportera la vente de votre bien, un simulateur de plus-value immobilière vous sera d’une grande aide.
Comprendre la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est la différence entre le prix d’achat et le montant obtenu à la revente d’un bien immobilier. Cette somme, ainsi que l’impôt qui peut en découler, est calculée par le notaire, qui s’occupe également de collecter cet impôt auprès de l’État.
La plus-value immobilière est prélevée sur les transactions suivantes :
- la vente d’un logement ;
- la vente de droits attachés à la propriété, tels que les servitudes ;
- l’échange de biens ou les apports de capitaux.
Le montant de cette plus-value peut varier en fonction de certains facteurs, tels que le coût de l’inspection du bien, les frais de notaire et le montant des travaux effectués. Dans certains cas, les gains en capital sont imposables, il est donc important de les calculer avec précision.
Pourquoi utiliser un simulateur de plus-value immobilière ?
Un simulateur de plus-value immobilière est un outil pratique et utile pour les investisseurs immobiliers. Il leur permet de connaître le rendement qu’ils peuvent attendre d’un investissement immobilier particulier. En effet, il est possible de connaître le montant de plus-value à la revente, le temps nécessaire à une plus-value, le montant des impôts à payer, et le montant du bénéfice net. Un simulateur plus-value immobilière est un outil pratique pour les investisseurs, car il leur permet de prendre des décisions éclairées et informées. Il leur permet de savoir exactement quelles seront les conséquences de leurs investissements sur le court et le long terme. De plus, cela leur permet de s’assurer qu’ils réalisent un bénéfice et non une perte en investissant dans l’immobilier.
Il existe de nombreux simulateurs de plus-value immobilière sur internet qui peuvent vous aider à estimer le montant de la plus-value que vous récupèrerez lors de la vente de votre bien.
Quels biens sont soumis à l'impôt sur les plus-values ?
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les biens vacants, les locaux commerciaux, les terrains, les parts de SCPI ou celles détenues en SCI et, depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir.
Les cas d'exonération de l'impôt sur les plus-values
La résidence principale
La vente d’une résidence principale et de ses bâtiments annexes est exonérée, même si le propriétaire a quitté le bien à la date de la vente, à condition que le bien soit utilisé comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente et qu’il soit vendu dans l’année qui suit le départ du propriétaire. Cela vaut également pour les conjoints, les partenaires de PACS et les concubins qui ont quitté le bien au moment de la vente. Toutefois, cela ne s’applique pas si l’ex-conjoint, le partenaire ou le cohabitant utilise toujours le bien comme résidence principale et que la vente est motivée par la séparation ou le divorce.
Les petites ventes
Une personne qui n’a pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des quatre années précédant la vente et qui vend une résidence secondaire pour la première fois est exonérée de l’impôt sur les plus-values, à condition qu’elle devienne propriétaire de la résidence principale dans les deux ans suivant la vente. Cette exemption ne s’applique qu’à la partie du prix que le vendeur utilise pour acquérir sa résidence principale.
Les autres cas
Les personnes âgées et handicapées, les pensionnés et les malades qui résident depuis moins de deux ans dans une maison de retraite, un foyer pour personnes âgées ou un établissement spécialisé sont également exonérés de l’impôt sur les plus-values, à condition que leurs ressources soient inférieures à certaines limites et qu’ils ne soient pas redevables de l’IFI.
Des règles fiscales particulières s’appliquent aux non-résidents qui vendent une résidence située en France. Dans certains cas, les plus-values sont exonérées d’impôt.
En cas d’expropriation pour cause de travaux publics, les plus-values réalisées sont exonérées, à condition qu’au moins 90 % de l’indemnité perçue soit réutilisée pour acheter, construire ou agrandir le bien dans les 12 mois suivants.
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Les facteurs impliqués dans le calcul de la plus-value immobilière
La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Le prix de vente est basé sur ce qui est inscrit sur l’acte de vente. Il peut être réduit par les coûts associés à la vente, tels que les inspections obligatoires, les honoraires de l’agent immobilier et le montant de la TVA payée.
Le prix d’achat est le prix indiqué sur l’acte original, plus certains frais tels que les frais d’agence, les frais de notaire et les droits de donation. Si ces coûts réels ne peuvent être justifiés par la présentation d’une facture, une augmentation forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat est autorisée.
Les travaux effectués peuvent également être ajoutés au prix d’achat. Si le bien est détenu depuis moins de cinq ans, on utilise le montant de la facture ; si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, il faut conserver soit le montant de la facture, soit 15 % du prix d’achat sous forme de somme forfaitaire.
Une déduction pour les années de propriété est appliquée à la différence entre ce prix de vente ajusté et le prix d’achat ajusté, suivie d’un taux d’imposition des plus-values de 19% et de contributions sociales de 17,2% depuis le 1er janvier 2018.
Quels sont les taux d'imposition applicables ?
Les plus-values nettes sont soumises à un impôt sur le revenu forfaitaire de 19 %. À cela s’ajoute une cotisation de sécurité sociale de 17,2%. Le taux d’imposition total est donc de 36,20%.
Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % est ajoutée pour les plus-values immobilières supérieures à 50 000 euros. La plus-value totale soumise à la surtaxe peut être calculée en déduisant la durée de la période de détention.
Cela s’applique aux plus-values réalisées sur la vente de bâtiments autres que des terrains à bâtir.
Pendant combien de temps peut-on éviter de payer de plus-value ?
Plus la période de détention du bien est longue, plus l’impôt dû est faible. Vous pouvez bénéficier d’un abattement pour les plus-values imposables pour chaque année de détention :
- Grâce à l’abattement pour durée de détention, vous serez exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans.
- En raison de la déduction pour la période de propriété, les cotisations de sécurité sociale sont exonérées après 30 ans.
Que ce soit 22 ou 30 ans, la période est calculée de date à date et les fractions ne sont pas prises en compte. En règle générale, on utilise la date du dernier acte de vente ou, pour les biens reçus par héritage, la date de la donation ou du décès.
