La sous-estimation d’un bien immobilier reçu par succession est un souci qui arrive très couramment. Cela peut être causé par plusieurs facteurs et généralement en raison de manque d’informations pendant l’évaluation. De plus, c’est une situation qui peut même être classée comme fraude fiscale. Ainsi, il est crucial d’en connaître les points importants afin de pouvoir éviter tout problème.
Sous-estimation d’une succession : définition et conséquences pour les héritiers
La sous-estimation de bien est une situation qui décrit que la valeur vénale d’un bien est évaluée inférieurement par rapport à sa valeur réelle pendant la succession. Cela arrive dans la plupart des cas en raison d’une négligence du professionnel qui évalue le bien. Parmi les négligences les plus courantes : les informations concernant l’état du bien sont incomplètes, une mauvaise évaluation concernant sa localisation, l’omission des conditions économiques durant l’évaluation.
De par cette sous-évaluation du bien, le premier souci est la réduction du montant de l’héritage pour les héritiers. Cela, en raison du fait que les héritiers reçoivent leur part d’héritage suivant l’évaluation. Ainsi, dans le cas d’une vente ou d’une autre forme de transfert de bien, les héritiers perdent la valeur qui doit leur revenir.
Cette situation peut également être particulièrement problématique pour le cas d’une succession importante. Cette dernière peut en effet comporter plusieurs actifs plus complexes et plus valeureux que les petites successions. Ainsi, il est crucial de ne rien laisser au hasard lors de l’évaluation de la valeur de la succession. Cela, toujours dans l’optique de répartir équitablement les biens.
Les différentes raisons d’une sous-évaluation de bien par succession
Voici quelques formes de sous-évaluation de bien auxquelles vous pourrez être confrontées.
Erreur d’évaluation :
Les erreurs réalisées dans l’évaluation d’un bien sont sûrement les plus fréquentes. En effet, l’erreur humaine est la première raison qui peut causer cette situation. Cela se définit parfois par une mauvaise interprétation des informations, des omissions involontaires de certaines caractéristiques importantes, l’emploi de techniques d’évaluation obsolètes ou tout simplement pas appropriés au bien.
Mauvaise évaluation de dépréciation :
Il n’est pas rare qu’un bien soit en état de dépréciation par rapport à la valeur de son acquisition initiale. Cela peut se traduire par l’usure, les endommagements de structure ou encore d’autres points. Ainsi, dans la procédure d’évaluation de la maison, cela peut être soit, mal interprété, soit tout simplement oublié par l’évaluateur.
Un retard d’information sur le changement économique :
Il faut savoir que l’estimation d’un bien suit l’évolution économique sur le marché de l’immobilier local. Ainsi, dans le cas d’une augmentation des valeurs, le bien peut facilement être sous-estimé suite à un retard d’information de l’évaluateur.
Intérêts et droits non pris en compte :
Il faut savoir qu’il y a des biens immobiliers qui présentent des intérêts ou des droits attachés qui rendent leur valeur plus importante. Si ces éléments ne sont pas inclus dans l’évaluation, il est automatique que le bien soit sous-évalué. Par exemple, bien patrimonial situé dans un quartier historique. Ou encore un bien doté d’un droit de passage exclusif, etc.
Une manipulation délibérée pour réduire les obligations fiscales :
Un cas assez courant dans le domaine, certaines parties impliquées dans l’évaluation manipulent délibérément l’évaluation. Cela leur permet de réduire les obligations fiscales qui sont rattachées à la succession. Cette pratique est interdite et est classée comme une fraude fiscale.
Une évaluation à base de données obsolètes :
Il est important de noter que les fluctuations du marché au fil du temps sont des paramètres déterminants pour l’évaluation du bien. Ainsi, l’oubli de ces derniers peut facilement induire l’évaluateur en erreur.
Sous-estimation de bien lors d’une succession : les risques encourus
La raison pour laquelle l’estimation d’un bien par succession est importante réside au niveau du calcul des droits de succession que les héritiers doivent payer. Dans le cas où le bien est sous-estimé, les droits qu’ils paient sont naturellement en baisse. Ainsi, auprès de l’administration fiscale, cela peut causer des soucis. De ce fait, cette dernière est en droit de procéder à une réévaluation tout en demandant un rappel d’impôt majoré accompagné d’une pénalité.
Il faut savoir que les droits de succession à payer suivent un barème progressif selon le lien de parenté avec l’ancien propriétaire ainsi que la valeur du bien. Dans le cas où le bien est estimé de valeur, le taux d’imposition est plus élevé. De ce fait, une sous-évaluation du bien amène donc à une économie limitée et risquée.
De plus, en cas de partage, il est fort possible qu’un héritier soit en minoration par rapport à ce qu’il doit hériter par rapport aux autres. Cela, toujours dans le cas où le droit de succession est déterminé par le lien de parenté. Ainsi, il peut facilement y avoir un déséquilibre au détriment des autres. De par cela, il est fort probable qu’il y ait des conflits qui peuvent mener à de longues procédures judiciaires.
Si l’on ajoute le fait qu’il y ait revente, la sous-estimation du bien apporte encore plus de désagrément. Il y a notamment ce que l’on appelle une plus-value, qui est une valeur ajoutée au bien entre le décès du propriétaire et la période de la vente. Ainsi, le calcul de cette plus-value se réfère à la valeur du bien pendant la succession et non sa valeur réelle. Ainsi, il est indéniable que l’héritier soit sujet à des impôts plus importants sur la plus-value de cession.
Pour finir, dans le cas où l’immobilier est sujet à un usufruit, une sous-évaluation peut causer une augmentation des impôts que l’usufruitier doit payer.
Que faire s’il y a sous-estimation faite par le notaire ?
Plusieurs options s’offrent aux héritiers dans le cas d’une sous-estimation par le biais d’un notaire. Les procédures à mettre en œuvre sont nombreuses, mais en voici quelques-unes :
- Procéder à une rectification à l’amiable de l’erreur en y impliquant toutes les parties prenantes.
- Contracter avec un nouveau notaire afin de refaire une estimation du bien.
- Se référer à un expert immobilier indépendant pour constater l’estimation réalisée par le notaire.
- Procéder à un recours auprès du tribunal afin d’obtenir réparation et préjudice auprès du notaire qui a réalisé la sous-évaluation.
Cette dernière procédure peut prendre un long moment avant d’aboutir au résultat attendu. Ainsi, il est crucial de n’omettre aucun détail lors de l’estimation du bien reçu par succession. Dans le cas où il faut recourir à une procédure judiciaire, il est crucial de réunir le maximum de preuves. Cela permet d’étayer la constatation lors du procès. Il s’agit notamment de tout ce qui est photos, annonces semblables dans la localité, constatation d’autres experts… Rien ne doit être laissé au hasard. Cela permet de solidifier le dossier afin de bénéficier le plus de chance pour un gain de cause. Dans la mesure du possible et des efforts fournis, cela permet également d’éviter de longues procédures judiciaires. Bien évidemment, refaire estimer le bien sous-évalué est la première chose à faire en cas de sous-estimation.
