Les ventes viagères représentent un peu plus de 1% des transactions immobilières en France chaque année. Elles connaissent un regain d’intérêt depuis le début de la crise sanitaire. Seulement, qui entre le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acheteur) doit s’acquitter de la taxe foncière dans le cas d’un viager ? Pour répondre à cette question, il convient de différencier les principaux types de viagers. En effet, l’attribution de la taxe foncière diffère selon qu’il s’agit d’un viager occupé avec usufruit, d’un viager occupé avec droit d’usage, ou d’un viager libre.
Les différentes formes de ventes en viager
Le viager libre
Il concerne plus particulièrement la vente de logements locatifs ou de résidences secondaires. En optant pour la vente en viager libre, le vendeur accepte de ne pas occuper le logement. Dès lors, l’acheteur est disposé à utiliser le bien comme il le désire. Il peut le louer, il peut le vendre ou il peut l’occuper.
Si l’acheteur décide de vendre ou de mettre en location le viager qu’il vient d’acquérir, il en perçoit les revenus.
Quel est l’intérêt du viager libre pour le crédirentier ?
Si nous comprenons aisément les avantages que représente le viager libre pour l’acquéreur, ils peuvent paraître plus imperceptibles pour le vendeur. Pourtant, le crédirentier présente lui aussi un intérêt avec la vente viagère libre. En effet, il n’a plus à s’occuper de la gestion locative du bien ni à assumer les différentes charges et les coûts des travaux éventuels. En revanche, il perçoit une rente viagère garantie à vie et dont une partie est déductible des impôts.
Le viager occupé avec droit d’usage et d’habitation
Dans ce cas de figure, le vendeur continue d’occuper le logement. Plus précisément, il en conserve le droit d’usage et d’habitation pour lui et pour sa famille. Autrement dit, le débirentier ne peut pas ni vendre ni louer le bien, et il ne peut pas non l’occuper ou l’utiliser pour ses besoins personnels ou ceux de sa famille.
A part quelques exceptions, ce droit d’usage et d’habitation dure jusqu’au décès du crédirentier, qui signifie également la fin du viager. Ce n’est qu’à ce moment que l’acheteur récupère ces droits.
Pour le crédirentier, la formule est intéressante puisqu’il conserve l’usage du logement tout en percevant une rente à vie.
Quel est l’intérêt du viager occupé avec usage et habitation pour le débirentier ?
Pour l’acheteur le viager avec droit d’usage et d’habitation lui permet de payer une rente plus faible par rapport au viager libre. En effet, cette rente viagère est décotée de l’occupation du vendeur et en fonction de l’âge de ce dernier. De plus, hormis quelques exceptions, les coûts d’éventuels travaux sont à la charge de l’occupant tout comme certains frais liés à l’utilisation du logement.
Le viager occupé avec usufruit
Le viager occupé avec usufruit permet au vendeur d’occuper le bien ou de le louer. En cas de location il en perçoit les loyers.
Pour le crédirentier, le viager occupé avec usufruit représente la meilleure solution. En louant le bien, il peut ainsi cumuler les loyers et la rente viagère payée par le débirentier.
Quel est l’intérêt du viager occupé avec usufruit pour le débirentier ?
Pour l’acheteur cette solution permet d’accéder à une rente encore plus faible que celle disponible lors d’un viager occupé avec droit d’usage et d’habitation. Elle lui permet également de ne pas avoir à payer les charges et les coûts liés au logement.
Viager et taxe foncière
La fiscalité va être à l’avantage du crédirentier ou du débirentier en fonction du type de vente viagère. Le paiement des différents impôts sur le viager et notamment de la taxe foncière diffère en fonction de chacune d’entre elles.
Taxe foncière et viager libre
Étant donné que dans cette situation l’acheteur dispose entièrement de l’usage du bien immobilier, le paiement de la taxe foncière est à sa charge. Ce constat concerne également les autres charges immobilières telles que la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures. En cas de travaux, c’est également le débirentier qui s’en charge.
Taxe foncière et viager occupé avec droit d’usage et d’habitation
Lorsque le vendeur opte pour un viager occupé avec droit d’usage et d’habitation, la situation est comparable à celle de l’immobilier locatif. Autrement dit, à l’instar d’un locataire, le crédirentier est redevable de la taxe d’habitation. La taxe d’enlèvement des ordures est également à la charge de l’acheteur.
En revanche, la taxe foncière est à la charge de l’acheteur. Toutefois, l’acte de vente peut inclure une clause qui délègue cette charge au vendeur.
Taxe foncière et viager occupé avec usufruit
Cette fois, par défaut le vendeur est redevable de la totalité des charges immobilières, ce qui inclut la taxe foncière. Néanmoins, là aussi une clause peut intervenir dans l’acte de vente viagère avec usufruit. Elle peut alors stipuler que la taxe foncière soit à la charge de l’acquéreur.
En résumé
L’acheteur paie la taxe foncière dans les situations suivantes :
- Viager libre
- Viager occupé avec droit d’usage et d’habitation (sauf clause contraire)
- Viager occupé avec usufruit lorsque cela est indiqué par une clause présente dans l’acte de vente viagère
Le vendeur paie la taxe foncière dans les situations suivantes :
- Viager occupé avec droit d’usage et d’habitation à condition qu’une clause l’indique dans l’acte d’achat
- Viager occupé avec usufruit (sauf clause contraire)
Vous l’aurez compris, dans le cas d’une vente avec viager occupé, la taxe foncière est l’un des éléments de négociations entre l’acheteur et le vendeur au moment de rédiger l’acte d’achat.
