Top 7 des villes où investir en Île-de-France

Le marché immobilier en Île-de-France est en pleine effervescence. Son dynamisme attire essentiellement les Parisiens en recherche d’une meilleure qualité de vie et de logements aux prix plus abordables. Les provinciaux ne sont pas en reste et souhaitent saisir les opportunités qu’offre un large bassin d’emploi en périphérie de Paris. Grâce au Grand Paris et au développement important du réseau de transports en commun, de nombreuses possibilités d’investissement immobilier ou locatif se dessinent dans les communes franciliennes. Suivez le guide et découvrez le top 7 des villes où investir en Île-de-France.

Préfecture de l’Essonne située à moins de 30 km de Paris, Évry-Courcouronnes compte près de 67 000 habitants. Cette ville d’Île-de-France à la population jeune, comprend de nombreux établissements d’enseignement supérieur, dont l’université d’Évry fréquentée par 10 000 étudiants. Évry est une commune idéale pour réaliser des investissements locatifs dans des logements étudiants.

Bassin d’emploi très dynamique, concentré sur le secteur tertiaire, Évry accueille des centaines d’entreprises dans les domaines innovants de la biotechnologie et de l’aéronautique. La ville abrite également le centre régional commercial Évry 2, qui va bientôt être rebaptisé « Le Spot ». Un projet d’extension financé par un partenariat privé/public verra le jour à l’été 2023. Il prévoit notamment des espaces dédiés à la restauration et aux loisirs.

Très bien desservie par les transports en commun avec ses 4 gares communales, Évry est connectée à la capitale en 15 minutes grâce au RER D. Le Grand Paris Express, avec le tramway T12 qui desservira la commune d’Évry, permettra d’accéder au plateau de Saclay en 15 minutes.

Évry a fait le choix de redynamiser son centre-ville, avec des projets de construction d’appartements neufs et de nouvelles zones commerciales. Toutes les conditions sont réunies pour réussir son investissement dans l’immobilier, dans cette ville d’Île-de-France en grande tension locative.

Les prix de l’immobilier à Évry sont les plus bas du département, même s’ils ont fait un bond de 5,3 % en un an. Il faut investir 2 393 €/m² pour un appartement et 2 826 €/m² pour une maison. La ville compte parmi les communes où l’investissement en loi Pinel est le plus rentable, soit 5,5 % environ. 60 % des Évrycourcouronnais sont locataires. À noter que l’investissement immobilier pour la colocation, à destination des étudiants et des jeunes actifs, s’avère très rentable, avec un taux net de 6,5 %.

Située au sud-ouest de la capitale, cette commune de l’Essonne de 49 000 habitants jouit d’une grande vitalité économique. Le plateau de Saclay, 1er centre d’activité et de recherche de l’Essonne, emploie 30 000 personnes. Riche en équipements sportifs et culturels (opéra, palais des Congrès, salles de cinéma, etc.), dotée de 160 hectares d’espaces verts, Massy est une ville d’Île-de-France où il fait bon vivre.

La commune est placée au centre des principales voies de communication du sud de l’Île-de-France. Le réseau de transports en commun de Massy va s’étoffer avec la ligne 18, livrable en 2027. Elle passera par la gare de Massy-Palaiseau et permettra aux usagers de se déplacer sur le tracé qui relie Orly à Versailles, en passant par le plateau d’activités de Saclay. Le tramway express T12 desservira la ville et reliera entre elles 12 communes de l’Essonne.

La présence de l’université de Paris-Saclay draine une population importante d’étudiants et de chercheurs. Voilà de quoi booster l’investissement locatif à destination des étudiants et des jeunes actifs. Avec plus de 50 % de locataires et une très forte demande, la ville de Massy est un lieu de choix en Île-de-France pour réaliser un investissement sécurisé, sur le long terme.

Les Prix de l’immobilier à Massy sont en hausse de 4 % pour une année. Un appartement et une maison coûteront respectivement 4 705 €/m² et 4 449 €/m². La rentabilité locative s’élève à 5,5 %.

Située à 18 km de Paris, à 10 min en RER A de la gare de Lyon, la ville de Fontenay-sous-Bois présente des atouts favorables à l’investissement immobilier en Île-de-France. C’est le 1er pôle tertiaire de l’Est parisien. Avec l’arrivée du Grand Paris Express, la commune de 53 000 habitants détient une place de choix au sein du réseau de transports à l’est de la capitale. À l’horizon 2030, la ligne 15 du métro facilitera les déplacements entre les villes périphériques. Elle permettra également de rejoindre plus rapidement des lieux « stratégiques » comme le quartier La Défense ou les aéroports de Paris.

La proximité et l’accessibilité à différents sites de l’enseignement supérieur renforcent l’attractivité de Fontenay-Sous-Bois. Citons par exemple l’Université Gustave Eiffel à l’est ou l’Université de Nanterre à l’ouest, joignable par le RER A.

Le cadre verdoyant (60 hectares d’espaces verts) et la proximité du bois de Vincennes sont autant d’attraits pour les familles à la recherche d’un cadre de vie agréable, proche de toutes les commodités. La présence de plusieurs groupes scolaires, collèges et lycées assure la scolarité des enfants de la maternelle jusqu’au Bac. L’investissement immobilier dans cette ville d’Île-de-France s’adresse donc plutôt aux ménages avec enfants ou aux jeunes actifs. Il concerne surtout des logements neufs.

Le marché de l’immobilier à Fontenay-sous-Bois est propice aux investissements, surtout dans l’objectif d’en tirer une belle plus-value à la revente dans quelques années. Devenir propriétaire de son logement dans cette ville d’Île-de-France ou réaliser un investissement locatif est un choix judicieux. Il faut débourser 6 087 €/m² pour un appartement et 6 456 €/m² pour une maison, avec un rendement brut de 4,9 %.

Commune très prisée, située près de la forêt de Saint-Germain-en-Laye, dans le nord-est des Yvelines, Poissy est appréciée pour son calme, sa verdure, son offre culturelle et son patrimoine historique. C’est à Poissy que l’on peut visiter la villa Savoye imaginée par Le Corbusier et classée au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 2016. Son centre-ville animé propose de nombreux services et commerces. Située à 2 pas de Versailles, ville qui accueille 120 000 étudiants, Poissy attire un grand nombre d’étudiants en quête d’un logement en location.

Déjà bien desservie par le RER A (Châtelet et La Défense sont accessibles en 30 minutes), cette commune d’Île-de-France va encore gagner en attractivité grâce au projet Eole, dans la cadre du Grand Paris Express. La gare de Poissy accueillera 2 lignes supplémentaires, le tramway T13 et l’allongement à l’ouest de la ligne E du RER. Cette accessibilité renforcée profite au dynamisme de Poissy, avec le développement de projets urbains, comme la construction de l’écoquartier Rouget de Lisle à proximité de la gare et du centre.

Poissy est connue pour son secteur automobile dynamique, avec la présence historique du groupe PSA Peugeot Citroën, au nord de la ville, qui emploie plus de 12 000 personnes. Proche de la capitale (20 minutes en RER A, en passant par le pôle économique de la Défense), ville en pleine expansion économique, Poissy est une destination fort intéressante pour un investissement locatif en Île-de-France ou pour devenir propriétaire de sa résidence principale, et ce, pour tous types de biens.

Les prix de l’immobilier à Poissy ont augmenté de 4 % en un an. Il faut compter 4 081 €/m² pour un appartement et 4 558 €/m² pour une maison, pour un taux de rentabilité locative à 4,5 %.

La ville d’Asnières-sur-Seine a tout (ou presque) pour plaire, à la fois aux investisseurs et aux particuliers qui cherchent à s’éloigner de la capitale sans en perdre les avantages ! Une cité moyenne de 85 940 habitants, à 2 pas de Paris (15 minutes de la place de l’Opéra), le grand parc Robinson pour flâner ou faire du vélo en bord de Seine, un taux d’emploi des actifs à 90 %, on comprend que la tension locative soit très forte dans cette ville d’Île-de-France.

Les entreprises de renom tels que Louis Vuitton ou Eiffage offrent des opportunités d’emploi, notamment pour les cadres et les jeunes diplômés. Les domaines du tertiaire et de la haute technologie prédominent dans les parcs d’activités de la ville.

Le projet de métro Grand Paris Express avec la ligne 15, va permettre aux usagers de rejoindre rapidement les quartiers d’affaires de Paris, renforçant ainsi l’attractivité et le dynamisme d’Asnières-sur-Seine.

Les Prix de l’immobilier à Asnières-sur-Seine sont encore abordables, en particulier dans le nord de la ville où ils sont inférieurs de 2 % à celui du département des Hauts-de-Seine. Il est encore temps d’investir dans l’immobilier dans cette ville d’Île-de-France, avant que les prix ne flambent ! Comptez 6 915 €/m² pour un appartement et 7 377 €/m² pour une maison, pour une rentabilité locative de 3,5 %.

Cette ville d’Île-de-France de 52 000 habitants, située en Seine–Saint-Denis, à proximité immédiate de Paris et du périphérique, possède de nombreux atouts propices à l’investissement immobilier. Le prolongement récent de la ligne 14 jusqu’à la mairie de Saint-Ouen, la création de la ligne 17 et de la station Saint-Denis Pleyel vont densifier un réseau de transports en commun déjà dense, et accroître l’attractivité de la ville. La position centrale de Saint-Ouen attire les étudiants qui peuvent facilement se rendre dans les universités de Paris ou de Saint-Denis avec le RER C ou la ligne 13.

Le bassin d’emploi de Saint-Ouen est axé sur le tertiaire, avec l’implantation des sièges sociaux de grands groupes comme Danone, Samsung et Sony France, à l’ouest de la ville. Par ailleurs, la commune ne manque pas de projets ambitieux de développement urbain. Citons l’aménagement de l’écoquartier des Docks dédié aux commerces de Bouche et à la création d’espaces culturels. Les familles privilégient cette zone proche des écoles, des commerces et de la ligne 14 du métro. Les jeunes actifs sont plutôt attirés par le quartier plus onéreux du célèbre marché aux puces de Saint-Ouen, au sud de la ville, à 2 pas du boulevard périphérique.

En progression de 5,3 % sur un an, les Prix de l’immobilier à Saint-Ouen s’élèvent à 6 810 €/m² pour un appartement et 6 786 €/m² pour une maison. La rentabilité locative à Saint-Ouen affiche un taux de 4,5 %.

Difficile de passer à côté de Saint-Denis dans ce top 7 des villes où investir en Île-de-France. L’échéance sportive des JO 2024 dynamise une commune déjà en pleine croissance démographique et économique. Le stade de France accueillera l’athlétisme aux JO 2024. La gare Saint-Denis Pleyel constitue le nœud de correspondance entre les 4 lignes 14 à 17 du Grand Paris Express. Ce secteur est donc à privilégier pour envisager un investissement locatif rentable.La 3e grande commune la plus peuplée d’Île-de-France

Ancienne cité industrielle, la commune doit le renouveau de son bassin d’emploi au secteur tertiaire et aux différents projets de renouvellement urbain. À Saint-Denis, ville de culture et d’histoire, on peut fréquenter des lieux aussi divers que la basilique Saint-Denis dans le centre historique, la Cité du cinéma ou d’anciennes friches industrielles transformées en site de créations artistiques, comme le 6 b par exemple.

Les prix immobiliers à Saint-Denis ont connu une hausse importante de 25,5 % en 5 ans. Ils avoisinent les 4 449 €/m² pour un appartement et 3 730 €/m² pour une maison. Le taux de locataires à Saint-Denis s’élève à 75 %. Il est opportun d’opter pour des investissements locatifs, pour un taux de rentabilité de 5,4 %. Les zones à privilégier pour les familles sont le centre-ville, le quartier Confluence-Pleyel et le quartier Mutualité.