Vendre un logement avec les meubles, comment procéder ?

Dans la plupart des transactions immobilières, la vente du bien est réalisée lorsque ce dernier est vide. Mais il est parfois intéressant de vendre un logement avec ses meubles. Pour cela, il convient de savoir faire la différence entre un bien meuble et un bien immeuble, de connaître la procédure pour une telle transaction et de savoir comment rédiger un inventaire pour l’annonce immobilière. Si ce n’est pas encore votre cas, cet article pourra vous y aider.

Pour bien comprendre comment différencier ces deux types d’éléments, le code civil est clair : seuls les meubles peuvent être déplacés. Les immeubles correspondent donc aux bâtiments et aux terrains. Peut-être trouvez-vous cette règle logique et très claire. Elle comporte pourtant des exceptions et des cas particuliers pour certains meubles qui sont considérés comme des immeubles au regard de la loi.

On les appelle alors « immeubles par destination » (en opposition aux immeubles par nature pour les terrains ou les bâtiments par exemple). Il s’agit de tous les meubles qui sont considérés comme définitifs et/ou qui ne peuvent être retirés sans être abîmés ou sans endommager le bâtiment. C’est le cas de certaines boiseries, d’une cuisine intégrée, de rangements réalisés sur-mesure, de stores extérieurs, cheminée, miroir scellé au mur, une salle de bains etc. Ces éléments, considérés comme des immeubles, sont donc soumis au régime juridique de ce dernier.

Maintenant que vous savez comment différencier les meubles des immeubles, sans doute vous posez-vous la question de la pertinence d’une telle vente. Pour cela, il vous faut vous intéresser aux frais d’enregistrement dus lors de la vente si vous êtes acquéreur, et de l’éventuelle imposition sur la plus-value que vous aurez à verser en tant que vendeur.

L’ensemble de ces sommes sont calculées sur la valeur du bien « immeuble », une fois les meubles retirés. Si vous considérez que certains d’entre eux constituent une part non-négligeable du prix de vente, il vous faudra la retirer de la valeur du bien immeuble. Vous ne paierez alors des frais que sur la partie restante de la somme, celle qui correspond uniquement aux biens immeubles et pourrez sans doute économiser quelques centaines d’euros.

On estime en moyenne à 8 % de la valeur du bien la somme des frais de notaire à régler lors d’une vente immobilière. En vendant votre logement en meublé, ce pourcentage est appliqué sur une valeur dépréciée et donc moins importante.

Autre avantage non-négligeable de la vente meublée : vous captez l’intérêt des investisseurs. C’est d’autant plus vrai pour les petites surfaces en zone tendue. En choisissant ce type de vente, vous offrez à votre bien une forte attractivité de ces investisseurs qui optent le plus souvent pour des logements destinés aux étudiants ou aux jeunes actifs en forte mobilité.

Si vous vendez votre bien en meublé, il est impératif de procéder à un inventaire et à une évaluation de la valeur de ces éléments. Vous devez alors lister avec précision tous les « meubles » qui accompagneront le bien lors de la vente. Chacun d’entre eux devra également s’accompagner d’une valeur. Pour la fixer, procédez comme pour une vente d’occasion en retirant un coefficient de dépréciation à la valeur neuve de chaque élément. Vous pouvez également faire appel à un professionnel de type commissaire-priseur pour expertiser chaque meuble et vous appuyer sur une expertise fiable et incontestable.

Soyez également précis lors de la rédaction de ce document. En apportant de la précision à vos descriptions, vous éviterez tout risque de contestation le jour de la signature (matières, styles, état, etc.). Une fois établie, cette liste est annexée au compromis de vente puis à l’acte authentique lors de la vente définitive. Elle pourra être sujette à discussion avec l’acheteur pour que vous puissiez vous mettre d’accord.

De son côté, l’administration fiscale peut choisir de vous contrôler une fois la vente finalisée. Vous devez donc conserver tous les documents liés à l’achat des meubles (factures) pour justifier vos différentes évaluations.

Si vous souhaitez opter pour une vente de votre logement avec les meubles, sachez que certains d’entre eux ne permettent pas, seuls, d’obtenir cette qualification. Certains doivent en effet rester dans le logement en toute situation et sont considérés comme des éléments indissociables du bien. Il s’agit des biens mobiliers dits immeubles par destination.

Le code civil (article 524) considère que ces immeubles par destination sont « attachés au fonds à perpétuelle demeure ». Et si la liste exhaustive date de l’époque napoléonienne et se montre donc difficilement applicable actuellement, la jurisprudence considère que tous les éléments qui entraînent des dégradations sont considérés comme des immeubles par destination.

Cette règle s’applique également aux espaces extérieurs. Des bacs à fleurs, une pergola ou tout autre élément scellé ne peuvent être retirés avant la vente. Ils sont donc considérés comme des immeubles par destination. Si vous possédez au contraire un jacuzzi hors-sol ou un barbecue et que vous souhaitez les vendre avec le logement, vous pouvez les considérer comme des meubles et retirer leur estimation du prix du bien immobilier.

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