Les avantages du viager sont nombreux pour l’acquéreur comme pour le vendeur. La vente en viager peut prendre deux formes : celle du viager libre et celle du viager occupé. Paradissimmo revient ici pour vous sur l’essentiel à savoir sur le viager libre, plus intéressant pour les acheteurs.
Comment fonctionne le viager ?
Le viager est une forme spécifique de transaction immobilière. Le principe est de vendre un bien immobilier à un acquéreur qui verse en échange une rente mensuelle au vendeur jusqu’à son décès.
Il s’agit de signer un contrat entre vendeur et acquéreur pour définir avec précision les conditions d’acquisition du bien :
- Le crédirentier, autrement dit le senior qui s’engage à vendre son bien, certifie qu’il cède son logement en contrepartie d’une rente viagère (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) qu’il touchera jusqu’à son décès.
- Le débirentier ou acheteur s’engage de son côté à verser cette rente selon les modalités choisies ainsi qu’un bouquet, une somme fixe, lors de la signature du contrat.
Bon à savoir : Le bouquet est en moyenne égal à 20 ou 30% de la valeur du bien concerné.
Qu’est-ce que le viager libre ?
Il existe trois grands types de viager : le viager libre, la vente à terme et le viager occupé. On appelle viager libre l’une de deux formes de la vente viagère. Elle est ainsi définie car elle permet à l’acquéreur d’emménager immédiatement dans le bien immobilier. Dès la signature du contrat chez le notaire, ce dernier procède à la remise des clés. L’acheteur peut alors s’installer dans le logement, sans attendre.
Ce type de transaction est donc différent du viager occupé qui lui, comme son nom l’indique, ne permet pas au nouveau propriétaire d’occuper les lieux à la signature du contrat. Dans ce deuxième cas, son droit de jouissance est différé. La vente à terme, elle, limite le nombre de rentes et impose le versement de toutes les rentes prévues lors de la signature, même si le décès du vendeur est constaté. Les dernières rentes sont alors versées à ces ayants-droit.
Le contrat juridique attaché au viager libre
Pour authentifier ce type de transaction, la vente viagère libre doit impérativement s’accompagner d’un contrat juridique de vente immobilière en pleine propriété. Le nouvel acquéreur sera alors pleinement propriétaire du bien dès la signature chez le notaire. Il aura alors tous les attributs du droit de propriété : droit d’usage (usus), droit de mise en location (fructus) et droit d’aliénation (abusus).
En viager libre, le vendeur, lui, ne dispose plus d’aucun droit sur le bien. Il cède ainsi la nue-propriété et l’usufruit à l’acheteur. Il conserve seulement un droit personnel à l’encontre de son acquéreur, celui de la rente viagère, aussi appelée arrérages.
Pour préparer le contrat de viager, le notaire doit disposer d’un certain nombre d’informations :
- L’état civil des deux parties, acquéreur comme vendeur ;
- La description détaillée du bien concerné ;
- Les conditions de paiement : présence et montant d’un bouquet, régularité des rentes, montant des versements, etc.
Bon à savoir : Les rentes peuvent être versées à une personne seule, mais aussi à plusieurs (si les vendeurs sont un couple par exemple). Elles sont alors dues jusqu’au décès du dernier survivant.
Les avantages du viager libre
Le viager libre est particulièrement intéressant pour l’acheteur qui peut prendre immédiatement possession du bien et en détenir la pleine propriété. Il peut alors en disposer comme il l’entend.
Cela lui permet également de développer son patrimoine immobilier sans engager de grosses sommes et parfois, sans même recourir à un prêt bancaire (et donc sans avoir à payer d’intérêts). C’est la solution idéale pour une personne n’ayant pas accès aux prêts bancaires et qui dispose de quelques économies pour financer le bouquet. Il pourra alors accéder à la propriété sans contacter une banque ou un courtier.
Côté vendeur, c’est l’importance de la rente qui en fait un avantage notable. Calculée sur l’ensemble du prix de vente du bien, elle est bien plus conséquente qu’en viager occupé.
Les inconvénients du viager libre
L’acquéreur devra s’acquitter d’une rente conséquente, du fait de l’usufruit dont il profite. Il lui faudra également prendre en charge l’ensemble des dépenses liées au bien :
- Charges de copropriété ;
- Réparations ;
- Dépenses d’entretien ;
- Taxe d’ordure ménagère ;
- Taxe foncière et taxe d’habitation, etc.
Il lui faut également garder en tête que le viager libre est lié au risque d’aléa. Le prix final d’un bien acheté en viager, libre ou occupé, dépend de la durée de vie du vendeur. Plus cette dernière est longue, plus le prix du bien est élevé. Il est également obligatoire de souscrire une assurance-décès. Car si vous décédez avant le vendeur, les rentes viagères sont automatiquement transférées à vos héritiers. Sans cette assurance, vous faites peser ce poids sur vos enfants.
De son côté, le vendeur, lui, ne possède plus aucun droit direct sur le bien immobilier. Il ne peut plus y vivre et doit se reloger. Ce type de viager ne convient donc pas aux personnes âgées qui souhaitent conserver leur logement jusqu’à la fin de leur vie.
