Les meilleures banlieues de Paris où investir en immobilier

Vous vivez à Paris et vous rêvez d’un logement moins cher, plus spacieux et plus proche de la nature ? Alors vous faites peut-être partie des 60 % de ménages qui quittent la capitale pour s’installer majoritairement en Île-de-France. C’est ce que révèle une étude de l’INSEE parue le 22 novembre 2021. Les banlieues parisiennes ont le vent en poupe, sorte d’eldorado pour les jeunes actifs qui souhaitent devenir propriétaire de leur appartement tout en réalisant un investissement immobilier rentable. Le projet de la Métropole du Grand Paris et le développement du télétravail accentuent fortement ce phénomène. Paradissimmo vous propose un récapitulatif des meilleures banlieues de Paris où investir en immobilier.

Les Yvelines représentent une banlieue parisienne de choix pour investir en immobilier, puisque 1⁄3 des Parisiens qui quittent la capitale décident de s’y installer. Situé dans la grande couronne, ce département combine plusieurs atouts susceptibles d’attirer les primo-accédants comme les investisseurs.

Forte de ses 1,46 million d’habitants et d’une croissance démographique en hausse, cette banlieue aux portes de Paris comporte de nombreux espaces verts avec 30 % de forêts. Elle offre un cadre de vie idéal pour les familles, avec des infrastructures dédiées aux sports en plein air, comme le ski nautique par exemple.

Autre atout de taille pour qui souhaite investir en banlieue parisienne dans les Yvelines : la création de la ligne 18 du métro, dans le cadre du Grand Paris Express à l’horizon 2030. Elle répondra aux besoins croissants de déplacements des actifs et des étudiants avec l’implantation de nouvelles gares à Saint-Quentin-les-Yvelines, Versailles et l’important pôle de recherche et de développement, Paris – Saclay.

Les Prix de l’immobilier dans les Yvelines affichent une hausse de 4,4 % en un an. Un appartement et une maison coûtent respectivement 4 560 €/m² et 3 590 €/m². Selon les communes, votre investissement peut varier du simple au double, 3 800 €/m² pour un appartement à Rambouillet contre 7 439 €/m² à Versailles.

5 villes où investir en banlieue parisienne dans les Yvelines :

• Poissy,
• Guyancourt,
• Bois-d’Arcy,
• Saint-Germain-en-Laye,
• Versailles.

Le département des Hauts-de-Seine fait partie des banlieues proches de Paris, en petite couronne, les plus demandées pour investir en immobilier. C’est le département francilien le plus peuplé d’Île-de-France avec ses 1 624 357 habitants dont près de 50 % sont âgés moins de 50 ans. Zone périphérique la plus industrialisée du Grand Paris, elle témoigne d’un grand dynamisme économique. Elle abrite notamment un des plus importants quartiers d’affaires en Europe, la Défense, qui accueille 20 % des établissements financiers en France (Allianz, BNP-Paribas). Le secteur de l’éco-industrie génère de nombreux emplois avec l’implantation de grands groupes comme Vinci ou Veolia.

Très bien desservi par les transports en commun franciliens avec un réseau ferroviaire et autoroutier développé, le département s’engage également dans le développement de la circulation douce en se dotant d’un plan vélo. Celui-ci prévoit l’aménagement de pistes cyclables sécurisées et reliées entre elles à hauteur de 70 % de la voirie départementale, d’ici 2028.

Les Hauts-de-Seine offrent 45 % d’espaces verts et de nombreuses infrastructures dédiées au sport, aux loisirs et à la culture. Le choix de ce département est adapté aux ménages avec enfants qui cherchent à acquérir leur logement dans une banlieue au standing plutôt élevé, proche de Paris intra-muros.

Idéal pour un investissement locatif dans le neuf ou pour réaliser une plus-value intéressante à la revente ou pour s’installer en famille, le prix de l’immobilier dans les Hauts de Seine est élevé et s’adresse à des ménages plutôt aisés. Il faut compter 7 400 €/m² en moyenne pour un appartement et 7 040 €/m² pour une maison.

5 villes où investir en banlieue parisienne dans les Haut-de-Seine :

• Boulogne-Billancourt,
• Asnières-sur-Seine,
• Courbevoie,
• Colombes,
• Rueil-Malmaison.

La Seine–Saint-Denis se place parmi les meilleures banlieues de Paris où il est judicieux d’investir en immobilier. Sa population est la plus jeune d’Île-de-France. Département en pleine mutation situé en petite couronne, il constitue un pilier du projet de la Métropole du Grand Paris.

En matière de mobilité, la Seine–Saint-Denis bénéficie en tous points du projet du Grand Paris Express, avec la ligne 15 prévue en 2024 et l’arrivée des JO cette même année. La commune de Saint-Denis abrite le stade de France. La création de 24 stations de métro d’ici 2030 doit venir étoffer un réseau de transport en commun déjà important. Cette banlieue parisienne attire notamment des ménages primo-accédants désireux de s’installer proche de la capitale tout en gagnant en qualité de vie.

Le département se distingue par son tissu économique dense et sa présence sur plusieurs pôles d’activité : le tertiaire concentré dans la Plaine Saint-Denis, les grandes zones commerciales à proximité de Montreuil ou le secteur bancaire avec la BNP comme 1er employeur privé par exemple.

Cette banlieue de Paris détient un précieux capital de forêts et de parcs, comme le parc de l’Île Saint-Denis ou le parc de la Bergère, tous 2 gérés par le département de Seine–Saint-Denis. Le marché immobilier en Seine–Saint-Denis est très favorable aux investissements. En effet, les locataires sont surtout des jeunes actifs et ménages qui, pour 40 % d’entre eux, se portent sur les logements de 4 et 5 pièces.
Le prix moyen au mètre carré se négocie autour de 4 477 €/m² pour un appartement et 3 677 €/m² pour une maison. Investir dans l’immobilier en banlieue parisienne en Seine–Saint-Denis s’avère rentable, avec un taux brut de 6 %.

5 villes où investir en banlieue parisienne en Seine–Saint-Denis :

• Saint-Denis,
• Saint-Ouen,
• Aubervilliers,
• Montreuil,
• Le Bourget.

Le Val-de-Marne représente une banlieue attractive pour investir en immobilier. Des prix abordables, un bassin d’emploi en plein essor et une zone périphérique très accessible, et un cadre agréable, il n’en faut pas plus aux acquéreurs pour réaliser de belles plus-values à la revente, investir dans des logements étudiants, ou simplement devenir propriétaire de leur résidence principale.

Sa situation d’exception, point de confluence entre la Seine et la Marne, attire les jeunes ménages. En effet, les espaces pour se ressourcer ne manquent pas ! Les 80 km de berges le long de la Marne, propices aux balades à pied ou à vélo, font le charme de ce département limitrophe de la capitale.

De nombreux acteurs économiques internationaux s’installent dans le Val-de-Marne : 10 % du territoire est dédié à l’activité. Parmi les secteurs à forte valeur ajoutée figure l’agroalimentaire, avec le célèbre marché de Rungis qui emploie directement 13 000 personnes. Situé à 5 min en RER, l’aéroport d’Orly représente également plusieurs milliers de recrutements.

Les Val-de-Marnais jouissent d’une grande mobilité et disposent d’un réseau de transports dense et varié (fluvial, cyclable autoroutier et aérien). Le développement du Grand Paris Express va profiter à cette banlieue sud-est de Paris : la plupart des gares de la ligne 15 desservira le département.

Les Prix de l’immobilier dans le Val-de-Marne sont encore attractifs, même s’ils ont subi une augmentation pendant la crise sanitaire. Cette banlieue au sud de Paris est intéressante notamment pour investir en loi Pinel. Il faut compter 5 570 €/m² pour l’acquisition d’un appartement, de 4 850 €/m² pour une maison.

5 villes où investir en banlieue parisienne en Val-de-Marne :

• Ivry-sur-Seine,
• Villejuif,
• Vitry-sur-Seine,
• Champigny-sur-Marne,
• Fontenay-sous-Bois.

Le département de L’Essonne, situé en banlieue sud de Paris, intéresse particulièrement les acheteurs désireux de réaliser des investissements locatifs, notamment à destination des étudiants. En effet, l’université Paris-Saclay accueille 65 00 jeunes en post bac et propose un large choix de filières : biologie, médecine, sciences politiques, ingénierie, etc. La présence de cette population favorise le marché de la location des petits logements ou d’appartements plus spacieux en copropriété.

Les espaces naturels en Essonne constituent 45 % du territoire, ce qui en fait un lieu privilégié pour les familles qui souhaitent quitter la capitale, afin de gagner en qualité de vie.

L’activité du département de l’Essonne comprend des domaines aussi diversifiés que les commerces, les services, la logistique ou la construction. L’aéroport d’Orly (partagé avec le Val-de-Marne) joue un rôle primordial dans l’économie essonnienne : avec presque 30 000 emplois directs, il représente le 2e pôle économique en Île-de-France.

Les essonniens profitent d’un réseau de transports en commun très développé : autoroutier avec l’A6, l’A10 et l’A86 et ferroviaire avec les lignes de RER B,C et D qui desservent les stations de l’Aéroport Charles de Gaulle et d’Orly. Le prolongement de la ligne 14 et la création de la ligne 18 du métro proposeront des arrêts au marché de Rungis, près du pôle scientifique de l’université Paris-Saclay ainsi qu’à Orly. Les villes concernées, comme Évry ou Massy, deviennent des lieux privilégiés en banlieue parisienne pour les investisseurs immobiliers.

Les Prix de l’immobilier dans l’Essonne sont parmi les plus bas de la banlieue de Paris même s’ils ont enregistré une hausse de 5,3 % en un an. Il faut débourser 3 181 €/m² pour l’acquisition d’un appartement, de 3 135/m² pour une maison.

5 villes où investir en banlieue parisienne en Essonne :

• Massy,
• Palaiseau,
• Orsay,
• Évry-Courcouronnes,
• Epinay-sur-Orge.